Wohnung in Brandenburg

: Betriebskosten, Schimmel, Haustiere — welche Rechte Mieter haben

Die Experten Kathrin Mölneck (Verband der Berlin–Brandenburgischen Wohnungsunternehmen), Thomas Köhler (Fachanwalt für Mietrecht, Mieterverein Viadrina Frankfurt/Oder) und Irina Winkler (Fachanwältin für Miet– und Wohneigentumsrecht, Rechtsanwaltskammer) haben sie in einer Telefon–Aktion beantwortet.

Experten aus Brandenburg beantworten Mieter–Fragen

Gehören die Kosten für die Miete und Wartung der Rauchmelder in der Wohnung zu den Nebenkosten?

Wir müssen hier zwei Sachverhalte unterscheiden. Die Miete von Rauchwarnmeldern wurde anfangs auf die Betriebskosten umgelegt. Das ist aber durch ein höchstrichterliches Urteil am Bundesgerichtshof im November 2022 anders entschieden worden. Mieten für die Rauchmelder sind nicht als sonstige Betriebskosten umlegbar. Hat der Vermieter allerdings die gesamte Einrichtung der Meldeanlage gekauft und installiert, dann kann er diese als Modernisierungskosten auf die Mieter umlegen und darf die regelmäßige Wartung als sonstige Betriebskosten abrechnen.

Uns ist aufgefallen, dass der Vermieter bei der Abrechnung der Kosten für Straßen– und Winterdienst einen Fehler zu Lasten der Mieter gemacht hat. Es gibt eine Differenz zwischen der Abrechnung der beauftragten Firma und dem, was wir Mieter zahlen müssen. Gleichzeitig haben sich die Kosten für den Straßen– und Winterdienst fast verdoppelt. Müssen wir das hinnehmen?

Sie haben auf alle Fälle als Mieter das Recht, Einsicht in die Abrechnungen und die Verträge zu nehmen. Lassen Sie sich erklären, warum es eine so starke Erhöhung gibt. Was zu vermuten ist: Es gab eine Anpassung an den Vertrag, und der Vermieter hat dies rückwirkend verrechnet. Klären Sie, was sich geändert hat. Solange der Vermieter ihnen Abrechnungsunterlagen für eine Prüfung nicht zur Verfügung gestellt hat, haben Sie als Mieter ein Zurückbehaltungsrecht für die Teilbeträge aus der Abrechnung, die sich auf diesen Posten beziehen. Sie können dann auch nicht wegen Verzugs gemahnt werden.

Mieter: Was tun bei fehlerhafter Betriebskostenabrechnung?

Wie muss ich bei einer fehlerhaften Betriebskostenabrechnung vorgehen?

Zuerst müssen Sie dies gegenüber dem Vermieter anzeigen, hierbei empfiehlt sich zum Zwecke des Nachweises ein schriftlicher Widerspruch. Im Rahmen des Widerspruches sollte man den Vermieter zur Ermöglichung der Beleg–Einsicht auffordern. Sollte sich die Hausverwaltung bzw. der Vermieter mehr als 100 Kiolometer von der vermieteten Wohnung entfernt befinden, kann der Mieter die Zusendung der Belege gegen Kostenerstattung (pro Seite 0,25 Euro) verlangen.

Nach der Einsicht in die Belege und deren Prüfung muss der Mieter seinen Widerspruch genauer begründen, damit der Vermieter den Einwand des Mieters genauer prüfen kann. Die Einwendungsfrist beläuft sich grundsätzlich auf zwölf Monate nach Erhalt der Betriebskostenabrechnung, das Landgericht Frankfurt (Oder) geht hier vom Ablauf des 12. Monats nach Zugang der Abrechnung beim Mieter aus.

Was kann man machen, wenn die Betriebskostenabrechnung vom Vermieter nicht kommt?

Hier führen mehrere Wege zum Ziel: zum einen die Klage auf Erstellung der Abrechnung. Zum anderen, um in einem laufenden Mietverhältnis einen gewissen Abrechnungsdruck zu erzielen, der Rückbehalt von Vorauszahlungen für die zukünftigen Monate. Hier sollte zuerst mit zwölf Monaten begonnen werden und nach etwa sechs Monaten die Klage auf Erstellung der Abrechnung erhoben werden.

Zudem können bei einem beendeten Mieterverhältnis neben der Klage auf Erstellung der Abrechnung auch die geleisteten Vorauszahlungen für die betroffene Abrechnungsperiode zurückverlangt werden, soweit sie nicht verjährt sind. Mit Erstellung der Abrechnung ist der Klageantrag sodann anzupassen.

Lassen Sie sich im Vorfeld beraten, welcher Weg für Sie der beste und auch finanziell günstigere ist.

Mieter in Brandenburg: Antworten auf spannende Fragen

Was kann man bei einer überhöhten Position „Allgemeinstrom“ in der Betriebskostenabrechnung machen?

Zuerst muss man im Rahmen der grundsätzlich einjährigen Prüfungsfrist einen Widerspruch erheben, in die Belege zu dieser Position schauen und sodann den Vermieter auffordern, die Gründe für die Erhöhung zu benennen. Dies ist erforderlich, um die Höhe und die Wirtschaftlichkeit zu prüfen. „Wirtschaftlichkeit“, im Sinne von Paragraf 556 BGB, heißt nicht „der Billigste“. Auch muss der Mieter die Unwirtschaftlichkeit der jeweilig gerügten Betriebskostenposition in einem eventuellen Prozess darlegen und beweisen, sollte der Betrag rechnerisch richtig sein.

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Cottbus

Kann man bei einer erkrankten Mieterin, die ihre Wohnung mehr heizen muss, bei einem Haus mit zwei Wohnungseinheiten eine Änderung der Verteilung der Heizkosten verlangen?

Nein, der Mehrverbrauch wird sich anhand des Teils der Verbrauchsabrechnung nicht auf den anderen Mieter auswirken. Bei dem Teil der Abrechnung der Heizkosten über die Wohnfläche kann es zu einer Mehrbelastung kommen, die jedoch vom Mitmieter hinzunehmen ist. Die Erkrankung stellt keine vertragswidrige Nutzung der Mietsache dar.

Können Vermieter die Heizungsinstallation auf Mieter umgelen?

Wir haben als Vermieter eines Hauses mit drei Familien die 25 Jahre alte Heizungsanlage ausgewechselt. Sie war mehrfach ausgefallen, der Heizungsmonteur hatte zu einem vollständigen Austausch geraten. Können wir jetzt die Kosten auf die Mieter umlegen?

Es ist auf alle Fälle immer wichtig, die Mieter vorab zu informieren und die Mieterhöhung anzukündigen. Anders ist es, wenn der Austausch der Heizungsanlage innerhalb kürzester Zeit notwendig wurde.

Es ist zu unterscheiden, ob die Heizung im rechtlichen Sinne nur instandgesetzt wurde. Das ist anzunehmen, wenn die Heizung in der Vergangenheit bereits mehrfach ausgefallen ist. Handelt es sich um eine Instandsetzung, ist hierfür allein der Vermieter auf Kosten verpflichtet.

Wenn allerdings die jetzt eingebaute Heizungsanlage tatsächlich zur Einsparung von Heizenergie führt, könnte im Einzelfall eine Modernisierung vorliegen, auf deren Grundlage Sie die Miete erhöhen könnten. Dazu müssen Sie aber zunächst nachweisen, dass tatsächlich mit der neuen Heizungsanlage Energie eingespart wird. Lassen Sie sich dafür vom Heizungsmonteur die Kennwertrichtlinien notieren, um nachzuweisen, dass mit der neuen Anlage weniger Strom für die Heizungsanlage und weniger Gas zum Heizen verbraucht werden.

Handelt es sich wegen der anfänglich defekten alten Heizungsanlage jedoch um eine Kombination aus Instandsetzung und Modernisierung, so müssten sie sich bei Erhebung einer Modernisierungsumlage die fiktiven Instandhaltungskosten als Abzug entgegenhalten lassen.

Bei einer Modernisierung können Sie nach Paragraf 559 ff BGB acht Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten auf die Jahresmiete umlegen. Eingeschlossen sind da unter anderem das Material, die Kosten für Planung und Ausführung und auch Fahrkosten. Seit 1. Januar 2024 gibt es hierzu auch neue bzw. weitere Regelungen.

Ob die Voraussetzungen für eine Umlage der Kosten für die komplette Erneuerung der Heizungsanlage vorliegen und von Ihnen im Rahmen einer gesetzlich vorgesehenen formwirksamen Erklärung gegenüber den Mietern geltend gemacht werden können, ist im konkreten Fall schwierig zu beurteilen. Bevor Sie also an die Mieter herantreten, sollten Sie sich weitergehend durch einen Fachanwalt beraten lassen.

Wann dürfen Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigen?

Wir wollen dem Mieter einer unserer Eigentumswohnungen wegen Eigenbedarf kündigen. Diese Wohnung soll uns und Familienangehörigen als eine Art Urlaubswohnung dienen. Ist das so ohne Weiteres möglich?

Nach Paragraf 573 BGB ist eine ordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses bei Vorliegen eines berechtigten Interesses — nämlich hier Eigenbedarf — möglich, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst oder für Angehörige benötigt. Auch eine nur zeitweise Nutzung der Wohnung für einen bestimmten Zeitabschnitt oder aber als Zweitwohnung sowie Ferienwohnung kann grundsätzlich ein solches Interesse begründen. Entscheidend ist im Einzelfall, ob der Eigennutzungswunsch des Vermieters ernsthaft verfolgt wird.

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Die Kündigung ist in jedem Fall sorgfältig zu begründen. Es bedarf einer nachvollziehbaren Darstellung zu Grund, Dauer und Intensität der beabsichtigten Nutzung. Die Anforderungen an eine Begründung erhöhen sich noch einmal, wenn ein wechselnder Nutzerkreis vorgesehen ist.

Falls Sie mit falschem Vorwand gekündigt haben, kann dieser vorgeschobene Eigenbedarf Folgekosten als Schadenersatz auslösen. Sie müssen dann unter anderem für den Mieter die Umzugskosten übernehmen sowie die Differenz zu der möglicherweise neuen teureren Wohnung — und das für die gesamte Dauer des vom gekündigten Mieter abgeschlossenen neuen Mietverhältnisses. Die einschlägigen Schadenersatzvorschriften sehen hier keine zeitliche Begrenzung vor.

Miet–Experten: Das ist bei einer Mieterhöhung wichtig

Was ist bei einer Mieterhöhung nach Paragraf 558 BGB zu beachten?

Die Mieterhöhung nach Paragraf 558 BGB — Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete — setzt einige Formalien voraus: die Anwendung eines vorhandenen Mietspiegels, drei Vergleichswohnungen oder ein Mietensachverständigengutachten sowie die Einhaltung von Fristen (wie die Zustimmungsfrist) und für Erhöhungsgrenzen (Kappungsgrenze in der Regel 20 Prozent in drei Jahren und in Märkten mit Wohnungsknappheit, soweit festgelegt 15 Prozent in drei Jahren, im sozialen Wohnungsbau gibt es ebenfalls für die Dauer der Förderung spezielle Regeln).

Auf der materiellen Seite wird geprüft, welches die ortsübliche Miete für die Wohnung des Mieters ist. Finden Mieter und Vermieter keine Lösung, muss der Vermieter innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Zustimmungsfrist die sogenannte Zustimmungsklage erheben, damit im Fall der Berechtigung der Miterhöhung das Gericht mit einem Urteil die Zustimmung des Mieters ersetzt. Der Vermieter hat dann einen Anspruch auf Zustimmung durch den Mieter.

Seit sechs Jahren vermiete ich ein Einfamilienhaus. Bisher gab es ein gutes Verhältnis zur Mieterin. Als ich ihr aber per Einschreiben erstmalig eine Mieterhöhung von 100 Euro ankündigen wollte, hat sie das Einschreiben einfach nicht angenommen, mir dafür aber mitgeteilt, dass sie Mitglied des Mieterschutzbundes sei und ich solle dorthin schreiben. Sollte ich das tun?

Nein, es wäre der falsche Weg, das Schreiben an den Verein zu senden. Gesetzlich sind Sie berechtigt, die Miete bei preisfreiem Wohnraum innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren bis zur Kappungsgrenze auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen. Dafür müssen sie aber bestimmte Formalien einhalten. Dazu gehört, dass die Mieterhöhung zugestellt wird, was aber momentan genau Ihr Problem ist. Sie können persönlich das Schreiben abgeben, müssen dazu aber einen Zeugen mitnehmen. Sie können aber auch einen Boten mit der Abgabe des Schreibens beauftragen oder einen Rechtsanwalt.

Sie müssen Ihre Mieterhöhungsforderung auch begründen und die Höhe muss gerechtfertigt sein. Laut BGB Paragraf 558 ff ist genau festgelegt, um wie viel Sie die Miete erhöhen können. Für eine Begründung haben Sie mehrere Möglichkeiten. Gibt es in der Stadt einen qualifizierten Mietspiegel, so können Sie sich daran orientieren. Ist das in einer kleineren Stadt oder Gemeinde nicht der Fall, dann müssen sie drei Vergleichswohnungen mit den entsprechenden Mieten anführen.

Diese Wohnungen müssen etwa den gleichen Standard haben, wie ihn Ihre Mietwohnung hat — beispielsweise was Lage, Bauweise, Heizung, Ausstattung und Modernisierung betrifft. Stehen Ihnen derartige Vergleichswohnungen nicht zur Verfügung, dann benötigen Sie ein Sachverständigengutachten zur Begründung. Einen entsprechenden Experten können Sie bei der regional zuständigen Industrie– und Handelskammer erfragen.

Vermieter in Brandenburg: Was tun bei Schimmel?

Ich habe eine Wohnung vermietet und im Vertrag war das Halten von Hunden untersagt. Nach einer Weile bat mich die Mieterin, ob es nicht doch möglich sei und ich sagte dies mündlich zu. Das ist schon zwei oder drei Jahre her. Als ich jetzt bei Bauarbeiten mal in die Wohnung musste, sah ich Schäden, die an den Wänden, Leisten und am Fußboden durch den Hund entstanden sind. Der Geruch war auch nicht zu ignorieren. Kann ich meine Zusage zurückziehen?

Das ist bei der nur mündlich ausgesprochenen Zusage problematisch, da schon eine so lange Zeit vergangen ist. Suchen Sie das Gespräch mit der Mieterin, weisen Sie auf die sichtbaren Schäden und die Geruchsbelästigung hin und verlangen umgehende Beseitigung. Die Mieterin ist verpflichtet, mit ihrer Wohnung sorgsam umzugehen. Hat das keinen Erfolg, fordern Sie die Mieterin schriftlich auf, hier Abhilfe zu schaffen. Sollte das nicht zum Erfolg führen, fordern sie die Mieterin auf, den Hund abzuschaffen.

In unserer Wohnung habe ich in einer Zimmerecke Schimmel entdeckt. Kann ich jetzt die Miete mindern?

Nein, so geht das nicht. Wenn Sie einen Mangel der Mietsache entdecken, egal welchen, müssen Sie dies umgehend dem Vermieter anzeigen — schriftlich nachweisbar möglichst — und dem Vermieter damit die Möglichkeit geben, den Mangel zu beseitigen. Wenn sich dann nichts tut von Vermieterseite, schreiben Sie den Vermieter nochmals an, mit einer Frist und kündigen gleichzeitig an, dass Sie danach die Miete kürzen werden. Dies muss sich an der Größe des Schadens orientieren und an der Einschränkung der Wohnqualität, die Sie dadurch täglich haben.

Mieter und Vermieter: Experten beantworten knifflige Fragen

Eine Fremdfirma hatte einen Wasserschaden in mehreren Wohnungen verursacht. Wir mussten für die Zeit der Reparaturarbeiten ausziehen. Aktuell stehen einige Restarbeiten aus. Der Vermieter hat uns dennoch schon den Wohnungsschlüssel in den Briefkasten gelegt und erklärt, wir können zurückziehen. Ein beauftragtes Umzugsunternehmen, bei dem unsere Möbel zwischengelagert sind, hat uns aber erst für Ende des Monats einen Termin genannt. Wie verhalten wir uns?

Das Risiko, wann Sie wieder in die Wohnung zurückziehen, trägt der Vermieter, wenn Sie aus objektiven Gründen tatsächlich nicht eher in die Wohnung ziehen können und ein Zeitpunkt für die Beendigung der Arbeiten nicht von vornherein klar war. Sie können dem Vermieter bestätigen, dass Sie den Schlüssel erhalten haben.

Lassen Sie sich auch vom Umzugsunternehmen bestätigen, dass Sie erst zum Ende des Monats wieder einziehen können, weil vorher Ihre Möbel nicht gebracht werden können. Diese Bestätigung schicken Sie dem Vermieter mit Einschreiben. Der Vermieter muss im Übrigen auch für den Möbeltransport sowie die Kosten der anderweitigen Unterbringung aufkommen.