Immobilien in Berlin: Von Havelbalkon bis Minigolf-Anlage – das muss Büro liefern
Das Bauprojekt „Spandauer Ufer“ am ICE-Bahnhof Berlin-Spandau mit Büroturm neben Hotel und Gewerbe soll bis 2029/2030 abgeschlossen sein.
Fay Projekts- Büroleerstand in Berlin steigt auf 7,7%, Spitzenmieten verdoppelt.
- Besonders teuer: Potsdamer Platz und Leipziger Platz, bis zu 49 Euro/m².
- Büro muss attraktiver sein als Homeoffice, z.B. mit Massagestühlen.
- Bauprojekt "Spandauer Ufer" mit 20-stöckigem Büroturm bis 2030.
- Neue Büros flexibel gestaltbar, z.B. mit Hörsaal oder Minigolfanlage.
Die Zusammenfassung wurde durch künstliche Intelligenz erstellt.
Büroflächen in Berlin lassen sich immer schwerer vermieten. Allein im ersten Quartal 2025 hat sich der Leerstand in der deutschen Hauptstadt um knapp ein Prozent weiter auf derzeit 7,7 Prozent erhöht. Das geht aus Zahlen hervor, die am Montag (26.5.) bei der Pressekonferenz zum Berliner Gewerbeimmobilienmarkt „Wer hat noch seinen Schreibtisch im Büro?“ vorgestellt wurden.
„Immer mehr Firmen vermieten auch unter, weil das erwartete Personalwachstum ausbleibt“, erklärte Ulf Buhlemann, Chef von Colliers in Berlin, einem der größten Immobilienberatungsunternehmen in Deutschland. Demnach stehen auf dem Berliner Büromarkt gerade 1.820.100 Quadratmeter leer. Anfang 2023 waren es noch 882.200 Quadratmeter, die auf neue Mieter warteten.
49 Euro Miete pro Quadratmeter Bürofläche in Berlin
Paradox an der derzeitigen Situation sei, dass trotz der Flaute auf dem Büromarkt die Spitzenmieten in Top-Lagen weiter steigen. Zu diesen Spitzenlagen gehören die beiden Zentren in der City West und in der City Ost sowie der Potsdamer Platz und der Leipziger Platz.
Die neue Europacity am Hauptbahnhof aber beispielsweise, der Hackesche Markt oder der Alexanderplatz gehören dagegen schon zu den B-Lagen, genauso wie das Ostkreuz oder Adlershof. Berlin-Nord, -West oder -Ost sowie die südliche Region um den BER werden dagegen der „Peripherie“ zugeordnet.
Während die Mieten in den Spitzenlagen vor zehn Jahren noch durchschnittlich 24,30 Euro pro Quadratmeter betrugen, sind es Anfang dieses Jahres inzwischen 47,50 Euro. Spitzenreiter sind dabei derzeit der Potsdamer und der Leipziger Platz, wo bis zu 49 Euro gezahlt werden. Kurios ist auch, dass dort die Leerstandsquote sogar fast 15 Prozent beträgt, während beispielsweise am Südkreuz (Spitzenmiete 32 Euro pro Quadratmeter), wo in den vergangenen Jahren viele Neubauten entstanden sind, nur knapp 1,7 Prozent der Gewerbeimmobilien leer stehen. „Da gibt es kaum noch Flächen“, betont Buhlemann.
Am fast noch besser angebundenen Ostkreuz, an dem derzeit Spitzenmieten von 33 Euro gezahlt werden, gibt es dagegen einen Leerstand von fast 30 Prozent. Im Vergleich noch preiswert bleiben Büroräume mit durchschnittlich knapp 18 Euro pro Quadratmeter in Adlershof. Der Technologiepark im Südosten Berlins ist mit 6,2 Prozent Leerstand auch verhältnismäßig gut ausgelastet.
Büro muss schöner sein als das Homeoffice
Trotzdem gebe es derzeit allein 43 Gesuche von Firmen, die über 3000 Quadratmeter anmieten wollen, berichtet Buhlemann. Potenzielle Mieter bräuchten allerdings im dritten Jahr der Rezession momentan ziemlich lange, um sich zu entscheiden, betont der Immobilienberater.
„Bürovermietung ist kein Selbstläufer mehr“, weiß auch Martin Schubert, Leiter des Vermietungsteams Region Ost des Immobilienunternehmens HIH Real Estate. Entscheidend sei neben einer guten Verkehrsanbindung häufig auch eine „gute Kiezlage mit einer vorteilhaften Szene drumherum“.
Mieter wünschen Ruhezonen im Büro mit Massagestühlen
Eine Faustformel besage: „Das Büro muss schöner sein als das Homeoffice“, erklärt der Immobilien-Experte. So wünschten sich Start-ups unter anderem Ruhezonen mit Massagestühlen, aber auch ein Kaffee-Angebot auf der Dachterrasse.
So plant der Bauprojektentwickler Fay Projekts, seit über 60 Jahren am Markt tätig, bei seinem neuen Projekt direkt am Bahnhof Spandau auch einen „Havelbalkon“ mit Blick auf das Wasser mit ein. Dort sollen neben einem schon errichteten neuen Hotel- und Einkaufskomplex ab Ende des Jahres noch ein 20-stöckiger Büroturm mit maximal 20 000 Quadratmeter Vermieter-Fläche hochgezogen werden.
Der Neubau werde dabei so gestaltet, dass man je nach Mieterwünschen die Räume flexibel umbauen und einrichten könnte, erklärt Manuel Oltersdorf, Prokurist des Familien-Unternehmens aus Mannheim, über das Projekt. So wäre es unter anderem zum Beispiel auch möglich, einen Hörsaal mit 600 Plätzen einzurichten, sollte eine Hochschule zu den künftigen Miet-Interessenten gehören.
Oltersdorf ist zuversichtlich, dass seine Firma die Büros trotz Leerstand in Berlin für derzeit 25 Euro pro Quadratmeter an den Mann bringen kann. Denn trotz der Lage im Außenbezirk könne man in zehn Minuten den Hauptbahnhof erreichen und hätte mit den Arcaden beste nahe Einkaufsmöglichkeiten vor der Tür.
Diese Visualisierung zeigt, wie die Innenräume im künftigen Büroturm am Spandauer Ufer aussehen könnten.
FAY Projects (Visualisierung)Begehrte Büroflächen müssten, neben Einkaufsmöglichkeiten und guten Gastronomie-Angeboten, auch Natur mit sonnigen wie schattigen Plätzen im nahen Umkreis von fünf Minuten Fußweg haben, erklärt Oltersdorf. Auch die Materialien in den Büros spielten eine immer wichtigere Rolle.
Studien besagen, dass zum Beispiel der Krankenstand sinkt, wenn diese weniger ausdünsten, so Oltersdorf. Auch er kann von immer individuelleren Kundenanfragen erzählen: „Wir hatten schon Wünsche nach einer Luftbefeuchtungsanlage bis hin zur Minigolfanlage.“
