Hauskauf in Brandenburg: Notare erklären, wie der Immobilienkauf sicher abläuft
Viele alte Menschen überlegen, ihr Haus zu verkaufen. Worauf sollten sie achten? Und wie gehen Eltern vor, die ihre Immobilie einem ihrer Kinder schenken wollen? Notare haben am Lesertelefon Fragen zum Immobilienkauf und -verkauf beantwortet.
Soeren Stache/dpa-Zentralbild/dpa-mag/dpaWer ein Haus kaufen, verkaufen oder verschenken möchte, steht vor einer Vielzahl von Fragen: Wie finde ich einen Käufer? Wie ermittele ich den Wert der Immobilie? Welche Unterlagen benötigt der Notar? Wann lohnt eine Schenkung an das eigene Kind statt einer Vererbung? Diese und weitere Fragen haben die Notare Jaqueline Maaß und Dr. Clemens Sudhof am Lesertelefon beantwortet.
Ich habe niemanden, der mir beim Verkauf meines Hauses hilft. Wie finde ich überhaupt einen Interessenten? Das Haus ist schon getaxt.
Sie können eine (Print-)Anzeige aufgeben, es bei ebay-Kleinanzeigen versuchen, online anbieten, über einen Makler oder ein Verkaufsschild aufstellen. Makler finden Sie über das Telefonbuch oder im Internet. Wenn Sie dazu keinen Zugang haben, fragen Sie Nachbarn, Verwandte, Freunde oder auch die Mitarbeiter Ihrer Hauspflege, ob sie Ihnen behilflich sein können.
Sie können auch beim Betreuungsgericht um Hilfe bitten, falls Sie damit selbst überfordert sind. Für den Kaufvertrag und Abwicklungsfragen, wenn ein Käufer gefunden ist, steht Ihnen ein Notar gern zur Verfügung.
Haus in Brandenburg verkaufen: Wie bestimmte ich den Wert?
Wie bestimme ich den Wert eines Hauses?
Sie können den Wert selbst realistisch schätzen, Grundlage können der Kaufpreis und ggf. getätigte Modernisierungen sein. Auch der Gutachterausschuss des Landkreises ermittelt Grundstückswerte vergleichbarer Immobilien. Sie können online Immobilienkäufe in der Region vergleichen. Einen Hinweis geben auch der Grundsteuerbescheid und die Gebäudeversicherung. Es kann überdies ein Sachverständigengutachten eingeholt werden.
Mein Mann ist verstorben, ich bin nicht mehr die Jüngste und will Haus und Grundstück verkaufen, um mir davon Betreutes Wohnen zu leisten. Ein Makler meint, das Haus ist in Ordnung. Was muss ich Wichtiges beachten? Ich habe niemanden, der mir sonst helfen kann.
Wenn Sie sich schon an einen Makler gewandt haben, ist das eine gute Idee, um die Immobilie fachmännisch zu vermitteln. Wichtig ist, dass Ihnen der Kaufpreis passt. Schauen Sie auch, ob Sie beim möglichen Käufer ein gutes Gefühl haben. Dann fällt es oft leichter, sich vom Haus zu trennen.
Zur Vorlage beim Käufer ist ein Energieausweis zu erstellen und ein Grundbuchauszug zu beschaffen. Ggf. benötigen Sie noch zur Grundbuchberichtigung auf sich selbst als Erben einen Erbschein, wenn kein notarielles Testament vorliegt und noch Ihr Mann mit im Grundbuch steht. Im Folgenden ist ein notarieller Kaufvertrag aufzusetzen. Der Käufer wird erst dann ins Grundbuch eingetragen, wenn er den Kaufpreis gezahlt hat.
Haus in Berlin und BrandenburgIch möchte aus Altersgründen mein Grundstück verkaufen, das sich in Mecklenburg-Vorpommern befindet. Es gibt einen Interessenten, auch wenn wir noch ein paar Punkte verhandeln müssen. Aber ich habe bereits einen Grundbuchauszug bestellt. Wenn ich einen Termin beim Notar vereinbare für den Verkaufsvertrag, was muss ich dann alles mitbringen? Und fallen für mich Steuern an durch den Verkauf?
An Dokumenten müssen Sie und der Käufer dem Notar für das Ausfertigen der entsprechenden Urkunden die Personalweise vorlegen und beide auch die steuerliche Identifikationsnummer (IdNr). Die finden Sie auf Ihrem aktuellen Steuerbescheid oben links.
Wichtig ist auch die Police für die Gebäudeversicherung, die nach dem Verkauf vom Verkäufer auf den Käufer übergeht. Eigentlich ist es für Sie als Verkäufer nicht notwendig, den Grundbuchauszug bereits vorausschauend zu besorgen und dann vorzulegen. Das ist zusätzlicher Aufwand für die Grundbuchämter und es ist auch bei längeren Verkaufsverhandlungen nicht garantiert, dass dieses Dokument so aktuell ist, wie dies insbesondere die Banken erwarten. Deshalb erledigen das besser die jeweils beauftragten Notariate auf elektronischem Weg für die Verkäufer.
Wenn Sie das Grundstück vor mehr als zehn Jahren erworben haben, dann ist das für sie als Verkäufer steuerlich nicht belastend. Es fällt keine Spekulationssteuer an. Die Grunderwerbsteuer, die der Käufer zu zahlen hat, ist in den Bundesländern unterschiedlich hoch und beträgt für Mecklenburg-Vorpommern aktuell sechs Prozent.
Notarin Jaqueline Maaß informierte, was beim Verkauf von Immobilien zu beachten ist.
Jaqueline MaaßIch verfüge über etliche Hektar Land und überlege, meinen Partner zu bedenken oder das Land zu verkaufen. Welche Möglichkeiten habe ich, und was ist zu beachten, insbesondere bei Leitungsrechten im Grundbuch?
Das lässt sich unter anderem über das Erbrecht regeln, indem Sie Ihren Partner in einem Testament Land vererben.
Möglich ist auch, dass Sie das Land schon jetzt an einen Dritten verkaufen und Ihrem Partner aus dem Erlös eine Summe überlassen. Wenn Sie verkaufen, erhalten Sie über Bodenrichtwerte oder Steuerbescheide Hinweise zum Wert des Landes und einen möglichen Kaufpreis. Es ist zu klären, ob Rechte Dritter zu berücksichtigen sind, zum Beispiel von Kommunen, die generell ein Vorkaufsrecht besitzen, von Naturschutzverbänden, von Landwirten gemäß Grundstücksverkehrsgesetz (GrdstVG) oder Alteigentümern gemäß Grundstücksverkehrsordnung (GVO). Besitzt ein Energieversorger für das Land ein Leitungsrecht, übernimmt der Käufer das duldend bzw. tritt ggf. in den Vertrag ein.
Mithilfe des notariell beglaubigten Kaufvertrages sichern sich beide Seiten – Verkäufer und Käufer – ab. Das betrifft unter anderem die Vormerkung ins Grundbuch oder die Rechte Dritter, damit der Käufer das Land rechtssicher und lastenfrei übernehmen kann.
Immobilie für Kinder: schenken oder vererben?
Wir wollen unsere Eigentumswohnung schon jetzt oder im Todesfall einem Sohn überschreiben. Der zweite Sohn ist einverstanden, soll aber mit der Hälfte des Wertes der Wohnung bedacht werden. Wie gehen wir da vor?
In einem notariellen Übertragungsvertrag können Sie festlegen, dass der Sohn die Wohnung übernehmen kann und dort kann der Wert benannt werden. In diesem Vertrag kann das weichende Geschwisterkind im Übrigen gegen Zahlung einer Abfindungssumme einen Pflichtteilsverzicht für die Immobilie erklären.
Sie können darüber nachdenken, ob Sie ein Wohnrecht behalten möchten, oder ein Rückforderungsrecht festschreiben für den Fall, dass der Sohn an Dritte weiterverkaufen will. Es kann auch ein Testament aufgesetzt werden, indem der Sohn die Wohnung als Erbe erhält und eine Ausgleichsanordnung zum Wertausgleich des anderen Sohnes getroffen werden.
Wir überlegen, auf dem Grundstück meines Partners ein Haus zu bauen. Da wir nicht verheiratet sind, interessiert mich, wie ich mich absichern kann, sollte die Partnerschaft nicht halten. Wie erhalte ich dann meine finanzielle Beteiligung zurück?
Grundsätzlich ist alles, was mit Immobilien zu tun hat, mit einer notariellen Beurkundung verbunden. Es gibt mehrere Wege, Sie abzusichern. So kann Ihr Partner Ihnen Miteigentumsanteile übertragen und sich auch mit einem Rückforderungsrecht im Grundbuch im Trennungsfalle, ggf. gegen Zahlung einer Abfindung, absichern. Die Miteigentumsanteile müssten allerdings bei einer Trennung zurückgegeben werden.
Es kann weiterhin eine Sichtungsgrundschuld bei einem privaten Darlehen zur Mitfinanzierung des Hauses im Grundbuch eingetragen werden. Es empfiehlt sich jedoch vorab eine steuerliche Beratung z.B. zur Verkehrssteuer und Schenkungssteuer.
Meine Tochter lebt seit Jahrzehnten mit Ihrem Partner zusammen und sie haben eine Tochter. Was wird mit der gemeinsamen Immobilie, wenn einem Partner mal etwas passiert?
Selbst unter der Voraussetzung, dass beide Partner zu gleichen Teilen im Grundbuch eingetragen sind, tritt bei nichtehelichen Lebensgemeinschaften im Erbfall immer die Tochter an die erste Stelle. Der Partner ist, sehr salopp gesagt, dann dem Willen des Kindes ausgesetzt. Auch die steuerliche Gestaltungsfreiheit ist bei nichtehelichen Paaren sehr eingeschränkt. Das bedeutet konkret, dass die steuerlichen Freibeträge gering sind, gerade wenn es um Immobilien geht.
Schenkung: Steuerliche Fragen sind vorab zu klären
Mein Mann ist Eigentümer eines Grundstücks mit Haus, das er vermietet. Unsere Tochter will das Haus später übernehmen. Wir haben überlegt, es ihr zeitnah zu schenken. Da das Grundstück aufgrund seiner Lage einen Wert über dem Steuerfreibetrag der Schenkung hat, wissen wir nicht, ob das Sinn macht.
Wenn auch Sie ins Grundbuch aufgenommen werden, würde sich der Steuerfreibetrag für die Tochter bei Weiterübertragung durch die Ehegatten auf 800.000 Euro verdoppeln (Kettenschenkung). Vielleicht ist das eine Lösung.
Sollte dennoch eine Schenkungssteuer anfallen, sollte man das vorab steuerlich klären und verschiedene Varianten durchgehen, was für Ihre Tochter persönlich am günstigsten ist, um steuerfrei zu bleiben oder die Steuer gering zu halten. Zudem kann ein Nießbrauchrecht (Eigennutzung und Vermietung durch Berechtigte) die Steuer reduzieren.
Notar Dr. Clemens Sudhof hat am Lesertelefon unter anderem erklärt, wie man Interessenten für den Hausverkauf findet.
Max vonWardenburg/Studio Kopf&KragenWir besitzen als Ehepaar ein Grundstück mit einem von uns bewohnten Haus im Berliner Randgebiet. Wir überlegen, ob wir alles bereits jetzt an unsere einzige Tochter überschreiben, uns nur ein Wohnrecht auf Lebenszeit sichern. Sie wird zwar nie hier einziehen, da die Familie selbst ein Haus in einem anderen Bundesland hat. Aber das kann doch sicherlich bürokratischen Aufwand und Steuern sparen, wenn wir verschenken statt vererben, so wie wir es in einem handschriftlichen Testament festgelegt haben.
Wenn, wie in Ihrem Fall, nur ein Kind Erbe sein wird, dann spricht nichts für, aber auch nichts gegen eine Übertragung Ihrer Immobilie zu Lebzeiten. Steuerlich betrachtet sind die Freibeträge für eine Schenkung oder das Erbe gleich hoch. Ihre Tochter kann nach dem Tod jedes Elternteils 400.000 Euro steuerfrei erben.
Nach jedem Erbfall müsste Ihre Tochter allerdings einen Erbschein beantragen und die entsprechenden behördlichen Umtragungen. Das wären der Kosten- und bürokratische Aufwand. Mit einem notariellen Testament wäre kein Erbschein notwendig. Wenn Sie die Immobilie bereits zu Lebzeiten vergeben, dann wäre ein etwaiger Verkauf für Ihre Tochter einfacher, für Sie selbst schwieriger. Diese Varianten sollten Sie vor einer Entscheidung berücksichtigen und in der Familie besprechen.
Ich bin seit Langem schon Rentner und Witwer. Für meine Immobilie habe ich meine Tochter bereits ins Grundbuch eintragen lassen und mir ein Nießbrauchrecht gesichert. Erben soll das Haus aber einmal meine ebenfalls schon erwachsene Enkeltochter, womit auch alle einverstanden sind. Wie lässt sich das am besten vertraglich sichern?
Wenn Sie sich zu dritt einig sind, dann wäre mein Rat, dass alle zum Notar gehen, diesen Willen beurkunden lassen, die Enkeltochter alles übernimmt und auch das Nießbrauchrecht entsprechend angepasst wird.
Eine andere Möglichkeit wäre, dass Tochter und Enkeltochter ins Grundbuch eingetragen werden oder die Tochter an die Tochter verschenkt und der Nießbrauch wieder gesichert wird. Möglich, aber sehr viel komplizierter, wäre ein dreiseitiger Erbvertrag. Lassen Sie sich ausführlich von einem Notar beraten, was nicht kompliziert ist, wenn die Familie bereits eine Einigung erzielt hat und es nur um die vertragliche Ausgestaltung und Absicherung geht.
Garten und Bungalow: Wie ist der Verkauf sicher zu regeln?
Ich verpachte einen kleinen Garten, den mir der Pächter über Mietkauf abkaufen möchte. Ist das ein guter Weg? Ich würde es gut finden, wenn er anfangs eine größere Summe zahlt und dann kleinere Raten innerhalb eines festen Zeitraums.
Es gibt mehrere Varianten, wie der Pächter Eigentümer des Gartens wird. Sie können ihn zum Beispiel erst dann ins Grundbuch eintragen lassen, wenn die gesamte Schuld – der Preis für den Garten – komplett abgezahlt ist.
Möglich ist auch, eine Grundschuld zur Sicherung des Kaufpreiszahlungsanspruchs ins Grundbuch eintragen zu lassen. Sie können ebenso eine Rückübertragung mit Sicherung im Grundbuch festlegen, sollte der Pächter nicht die gesamte Summe zahlen.
Dies wird alles im Notarvertrag festgeschrieben. Rechtlich vorgeschrieben ist, dass der Pächter erst dann zu zahlen beginnt, wenn der Vertrag beurkundet ist. Es ist eine gute Idee, den Zahlungszeitraum festzulegen. Eine direkte Zahlung des gesamten Kaufpreises, ggf. mit Bankfinanzierung, ist jedoch deutlich sicherer als eine private Ratenzahlung.
Aus Altersgründen will ich meinen Bungalow verkaufen. Der befindet sich auf Pachtland. Ist dies möglich?
Das kommt auf den Verpächter an. Diese noch aus DDR-Zeiten stammende rechtliche Trennung zwischen Land und darauf errichtetem Gebäude gibt es schon lange nicht mehr. Auch die entsprechenden gesetzlichen Schutzfristen sind abgelaufen.
Wenn Sie verkaufen wollen, geht das nur, wenn der Besitzer des Pachtlandes einverstanden ist, einen neuen Pachtvertrag mit demjenigen abzuschließen, der das Gebäude kaufen will. Ohne dieses Einverständnis und einen entsprechenden dreiseitigen Vertrag können Sie nicht verkaufen.