Nach den Erfahrungen des Verbandes Privater Bauherren (VPB) weisen etwa zwei Drittel aller Bauverträge für Schlüsselfertigimmobilien eklatante Mängel auf. "Es gibt keine verbindlichen Vorschriften für die Vertragsgestaltung bei schlüsselfertigen Häusern", erklärt VPB-Vorsitzender Thomas Penning. "Deshalb fehlen oft elementare Dinge wie Anschlüsse für Gas, Wasser und Strom oder Erdarbeiten, obwohl sie doch zu einem wirklich schlüsselfertigen Haus gehören würden." Die müssen Bauherren dann zusätzlich bezahlen.

Reine Werbebotschaft. Schlüsselfertige Häuser sind nicht mit Fertighäusern zu verwechseln. "Das ist ein relativ geordnetes Segment, in dem vorgefertigte Häuser errichtet werden", sagt Eva Reinhold-Postina, Sprecherin des VPB. "Schlüsselfertiges Bauen ist dagegen nicht klar definiert. Es ist eine reine Werbebotschaft, die jedes Unternehmen auslegt, wie es will. Bauherren sollten sich davon nicht irritieren lassen und alle Details im Bauvertrag sowie in der Bau- und Leistungsbeschreibung verbindlich regeln."

Was Justitia sagt. Die Rechtsprechung geht davon aus, dass die Begriffe "schlüsselfertig" oder "komplett" nicht automatisch bedeuten, dass alle Leistungen pauschal enthalten sind. Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied, dass bei einer als "schlüsselfertig" angebotenen Leistung nicht automatisch zulasten des Unternehmers von einer grundsätzlich komplett pauschalierten Leistung ausgegangen werden kann (Az.: VII ZR 194/06). Keinesfalls, betont der BGH, erschließt sich der Inhalt einer Leistungsverpflichtung des Auftraggebers aus einem phrasenhaften Begriff wie "schlüsselfertig" oder "komplett", sondern aus dem Kontext des gesamten Vertrags.

Unabhängiger Berater schützt vor groben Missverständnissen. "Um eine Kosten- und Preissicherheit zu bekommen, müssen Bauherren jeden einzelnen Posten in die Bau- und Leistungsbeschreibung aufnehmen lassen", erläutert der Geschäftsführer des Bauherren-Schutzbunds (BSB), Rainer Huhle. Dabei sollten sie unbedingt einen unabhängigen Berater einbeziehen. Denn die Vorgaben mancher Baufirmen sind sehr dünn. "Da fehlen etwa Angaben über die Bauplanung oder Bauleitung. Wenn die nicht ausdrücklich vertraglich vereinbart werden, muss der Bauherr sie später gegen Honorar dazukaufen." In vielen Planungsunterlagen seien außerdem technische Nachweise über Energieeffizienz oder Gesundheitsverträglichkeit der Immobilie nicht vorhanden. "Zu viele Bau- und Leistungsbeschreibungen sind unvollständig, mangelhaft und zu allgemein", sagt Huhle.

Kostenintensive Leistungen grundsätzlich festschreiben. Grundsätzlich rät Rainer Huhle Bauherren, alles, was viel Geld kostet und Konsequenzen für die Planung hat, im Bauvertrag festzuschreiben. Kleinere Änderungen wie der nachträgliche Einbau eines zweiten Kamins lassen sich dann immer noch zusätzlich realisieren.

Bauverträge individuell und frei gestalten. Es sei ein ungleiches Verhältnis zwischen den Anbietern und den Bauherren, die sich meist nur einmal im Leben mit der Materie befassen und deshalb viele Tricks der Baufirmen nicht durchschauen können, gibt VPB-Experte Huhle zu verstehen. "Es gibt keine rechtlichen Vorschriften zum Inhalt oder zur Gestaltung von Bauverträgen. Bauverträge unterliegen der Vertragsgestaltungsfreiheit. Die Parteien können sie nach eigenen Vorstellungen formulieren", erläutert er weiter.

Die Baufirmen ließen sich vom Rechtsanwalt hieb- und stichfeste Vertragsentwürfe ausarbeiten, die sie dann dem Hauskäufer vorlegten. Diese Verträge berücksichtigten natürlich in erster Linie die Interessen der Unternehmer, was deren gutes Recht ist, betont der VPB.

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Service: Gestaltung des BauvertragesEine erste Orientierung, was alles in einen Bauvertrag hineingehört, bietet den Bauherren der Ratgeber "Mindestanforderungen an die Bau- und Leistungsbeschreibung" des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung mit einer Checkliste. Er kann im Internet heruntergeladen werden: www.bauherren-verband.de/mindest-download.html. Der VPB weist jedoch darauf hin, dass das Dokument eine individuelle Beratung nicht ersetzen kann.