Beispiel Renovierung: Wer eine Immobilie kauft und aufwendig renoviert, kann die Kosten als Erhaltungsaufwand absetzen, wenn der Rechnungsbetrag ohne Umsatzsteuer innerhalb von drei Jahren nicht höher ist als 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes. Wer also eine Immobilie für 300 000 Euro kauft, kann bis zu 45 000 Euro Renovierungskosten sofort von der Steuer absetzen.
Bei 45 000 Euro müssen die Kosten den Anschaffungskosten zugeschlagen und über die Abschreibung steuerlich geltend gemacht werden. In der Regel ist das steuerlich der schlechtere Weg, weil die Kosten erst nach 50 Jahren steuerlich voll berücksichtigt sind. Wenn sie als Erhaltungsaufwand anerkannt werden, sind sie auf einen Schlag sofort absetzbar.
Ebenfalls ein echtes Steuersparmodell sind Vermietungen von Immobilien an Angehörige. Wenn die Familie mindestens 75 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete zahlt, erkennt das Finanzamt die in der Regel entstehenden Verluste problemlos an. Liegt die Miete zwischen 56 und 75 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, muss für die nächsten 30 Jahre eine Prognose aufgestellt werden. Das Finanzamt will damit feststellen, ob die Ausgaben des Vermieters wie Zinsen oder Abschreibungen durch ausreichende Einnahmen gedeckt sind. Sind die Einnahmen höher als die Ausgaben, ist das Prognosenergebnis positiv, und die Werbungskosten werden voll anerkannt. Wenn nicht, können Vermieter ihre Werbungskosten nur noch anteilig absetzen. Das gilt übrigens auch, wenn die Miete sogar unter 56 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Mietvertrag muss vorliegen
Damit das Steuersparmodell wirklich funktioniert, muss der Mietvertrag bei der verbilligten Vermietung an Angehörige einem Fremdvergleich standhalten. Das bedeutet, dass der Vertrag so gestaltet sein muss, wie ihn auch nicht verwandte Mieter und Vermieter abgeschlossen hätten. Besonders achtet das Finanzamt darauf, dass ein schriftlicher Mietvertrag vorliegt, die Höhe der Miete und die Nebenkosten klar geregelt sind, die Miete tatsächlich gezahlt wird - am besten per Überweisung - und die Nebenkosten korrekt abgerechnet werden.
Viele Kosten-Posten fallen bei Vermietern unter den Tisch - vor allem, weil nicht bekannt ist, dass die entsprechenden Kosten steuerlich absetzbar sind. Das gilt zum Beispiel für vergebliche Planungskosten. Wer eine Vermiet-Immobilie plant, dann aber doch nicht baut, kann die Planungskosten steuerlich geltend machen, wenn er nachweisen kann, dass er Vermietungseinkünfte erzielen wollte. Ebenfalls absetzbar: Kosten zur Beseitigung von Baumängeln, Prämien für spezielle Bauversicherungen oder auch Fahrtkosten zu dem letztlich erworbenen Gebäude oder Grundstück. Und ebenfalls absetzbar: Vergebliche Zahlungen, wenn zum Beispiel der Bauträger mit der geleisteten Anzahlung in die Pleite geht und den Bau nicht fertig stellen kann.

Vorsicht bei Eigennutzung
Besonders lukrativ sind vermietete Ferienwohnungen. Denn in der Saison kann man damit mehr Geld verdienen als mit einer dauerhaft vermieteten Wohnung und hat gleichzeitig die Option, die Wohnung selbst zu nutzen. Steuerlich aber ist genau diese Option das Problem: Bei einer Eigennutzung stellt das Finanzamt nämlich eine Prognosenrechnung an - vergleichbar der bei der Vermietung an Angehörige. Und die kann schnell dazu führen, dass die Kosten der Wohnung nur teilweise anerkannt werden.
Sinnvoll ist es deshalb, die Ferienwohnung ausschließlich an Feriengäste zu vermieten, damit das Finanzamt gar keine Ertragsprognose anstellen muss. Trotzdem wird das Finanzamt skeptisch, wenn die Anzahl der Vermietungstage 25 Prozent unter regionalen Vergleichswerten liegt - dafür sollte es triftige Gründe geben. Wenn die Vermietung der Ferienwohnung dann noch an einen Vermittler übertragen und dabei eine Eigennutzung vertraglich für das gesamte Jahr ausgeschlossen wird, steht dem Steuersparmodell Ferienwohnung nichts im Wege.