| 17:57 Uhr

Düsseldorf
Durch hohe Verdichtung sind Grundstücke knapp.

Düsseldorf. Die Grundlagen für große und großartige Immobilienprojekte zu schaffen, wird in Düsseldorf zunehmend schwieriger. PR

Der Wohnimmobilien-Marktbericht Düsseldorf der HypoVereinsbank aus dem August 2017 zählte die NRW-Hauptstadt "zu den sechs höchstverdichteten Städten Deutschlands" und schrieb über erhebliche Probleme bei der Baulandmobilisierung. "Das wirkt sich letztlich auch auf das Preisniveau bei Düsseldorfer Eigentumswohnungen aus", sagt Adelheid Rech von König Immobilien GmbH. "Nicht immer vorteilhaft", fährt sie fort.

Baulandpreise steigen.

Der hohe Grad der Verdichtung führt zu einem weiter steigenden Bodenpreisniveau, heißt es im Marktbericht der HypoVereinsbank zu Düsseldorf. Belegt wird die Aussage durch eine Grafik auf der Basis von Zahlen vom Gutachterausschuss Düsseldorf. In der Grafik werden die Baulandpreise des Jahres 1992 in Düsseldorf auf den Indexwert "100" gesetzt.

Für Eigenheimgrundstücke zeigt sich seit 1992 ein fast kontinuierlicher Anstieg, durch den der Wert kurz nach der Jahrtausendwende "150" erreicht. Danach gab es bis etwa 2008 nur noch wenig Veränderung. Seither geht es aber wieder steil aufwärts, sodass der Indexwert 2016 bei über "250" lag. Geringer war der Anstieg bei den Renditegrundstücken für Mehrfamilien- und Geschäftshäuser sowie für gemischt genutzte Häuser. Hier tat sich von 1992 bis 2008 sehr wenig. Seitdem stieg der Preis jedoch auf über "150" im Jahr 2016 an.

Preise für Eigentumswohnungen auch.

Auf der Basis eigener Zahlen präsentierte die Hypovereinsbank eine zweite Grafik zur Entwicklung der Preise von Eigentumswohnungen. 1992 wurde hier ebenfalls auf den Indexwert "100" gesetzt. Laut Grafik blieben die Preise lange auf demselben Niveau, stiegen aber kurz vor 2010 deutlich an und erreichten zuletzt Werte über "170". Damit lag der Preisanstieg hier deutlich über dem Anstieg beim Verbraucherpreisindex und auch ein ganzes Stück weit über dem Mietpreisanstieg.

Hohe Baulandpreise. Teure Wohnungen.

Es ist natürlich kein Naturgesetz, dass hohe Baulandpreise automatisch hohe Mieten und hohe Kaufpreise für Eigentumswohnungen nach sich ziehen. Aber die Wahrscheinlichkeit ist hoch, dass Bauherren die Kosten auf den Preis ihrer Wohnungen aufschlagen. So bestätigte etwa die Rheinische Post in einem "Boden teurer, Mietpreise explodieren" betitelten Artikel, dass in Düsseldorf nur noch wenige Großflächen für den Wohnungsbau existieren. Grundeigentümer versuchen deshalb, Maximalpreise zu erzielen, heißt es dort weiter. Und das wirkt sich wiederum auf Mietpreise bei Projekten wie dem Glasmacherviertel in Düsseldorf-Gerresheim aus.

Natürlich hat der hohe Grad der Verdichtung ebenso wie der Anstieg der Grundstückpreise zusätzlich Einfluss auf den Preis von Eigentumswohnungen in Düsseldorf, sagt Adelheid Rech von der König Immobilien GmbH. Sie kennt den Markt für diese Wohnungen in Stadtteilen wie Bilk, Heerdt und Pempelfort sehr gut, weil ihr Unternehmen Eigennutzern und Kapitalanlegern dort Eigentumswohnungen vermittelt.

"Die Entwicklung auf dem Markt führt dazu, dass längst nicht jede angebotene Wohnung ihren Preis wert ist", fährt sie fort. Deshalb schauen Adelheid Rech und ihr Team sehr genau hin, ob Preis und Angebot bei Wohnungsbauprojekten in einem vernünftigen Verhältnis zueinander stehen, bevor sie sich für die Vermarktung entscheiden.

Umnutzung ist die Lösung? Oft. Nicht immer.

Bei extrem verdichteten Städten rücken Maßnahmen wie die Umnutzung von Liegenschaften verstärkt ins Blickfeld. Im Zooviertel von Düsseldorf entstehen durch solch eine Umnutzung beispielsweise aktuell neun Eigentumswohnungen auf dem Areal eines mittlerweile abgerissenen Bürogebäudes. Bisweilen wird auch das existierende Gebäude erhalten und aus Büros werden Miet- oder Eigentumswohnungen.

Ein bekanntes Beispiel aus den letzten Jahren ist das Projekt Living Circle an der Grafenberger Allee, wo aus dem ehemaligen Thyssen Trade Center mittlerweile ein Wohnquartier entstanden ist. Auf dem etwa 32.000 m² großen Areal existieren heute 340 Mietwohnungen und Appartements sowie Einrichtungen wie ein Supermarkt und eine Kindertagesstätte.

"In derart verdichteten Städten wie Düsseldorf ist die Fantasie von Stadtplanern, Bauherren und Investoren in besonderem Maße gefragt", sagt Adelheid Rech. "Man muss das vorhandene Potenzial klug nutzen, um einem voraussichtlich weiter steigenden Wohnraumbedarf in Düsseldorf in den kommenden Jahrzehnten gerecht zu werden", fährt sie fort.

Für Unternehmen wie die KÖNIG Immobilien GmbH besitzt solch eine Situation ganz eigene Herausforderungen. Sie werden für potenzielle Investoren und Eigennutzer auf dem Markt für Düsseldorfer Eigentumswohnungen genau diejenigen Wohnungen finden müssen, die ein exzellentes Preis-Leistungs-Verhältnis bieten. Dafür sind nicht zuletzt fundierte Analysen wichtig. Adelheid Rech sieht ihr Unternehmen für solche Aufgaben gerüstet.