Der neue Eigentümer wird zum Vermieter und erhält damit auch Verpflichtungen. Die Wohnung muss z.B. instandgehalten, anstehende Reparaturen und Sanierungen durchgeführt werden. Bei einer Eigentümergemeinschaft sind alle Wohnungseigentümer für Pflege, Wartung und Instandhaltung des Hauses mitverantwortlich und zahlen dafür monatlich anteilig ein so genanntes „Hausgeld“. Der Mieter hat Rechte, die es zu wahren gilt. Eine Mieterhöhung ohne triftigen Grund ist ebenso unzulässig wie eine Kündigung, die nicht aus Eigenbedarfszwecken geltend gemacht wird oder durch entsprechendes unrechtes Verhalten des Mieters herrührt.

Mieteinnahmen sind steuerpflichtig. Mietausfälle dürfen nicht unberücksichtigt bleiben, gerade dann, wenn die Wohnung über ein Darlehen finanziert wird. Die Anschaffung einer vermieteten Wohnung ist also auch eine Rechenaufgabe. Kosten, Nutzen, Rendite müssen gegenübergestellt und abgewogen werden.


Vermietete Wohnung als Geldanlage - Lohnt sich das?
Eine entscheidende Frage, die es hier zu stellen gilt, ist: Soll die Wohnung über ein Darlehen finanziert werden oder kann der Kaufpreis durch Eigenkapital bezahlt werden? Bei Eigenkapitalinvestitionen erwirtschaftet der Käufer durch die Mieteinnahmen von Anfang eine Rendite. Wird ein Darlehen aufgenommen, fließen die monatlichen Mieteinnahmen während der Kreditlaufzeit ganz oder teilweise in die Rückzahlung, so dass entweder gar keine oder nur eine sehr geringe Rendite erwirtschaftet werden kann. Rücklagen für Steuer, Instandhaltung, Investitionen und Mietausfälle mindern die Rendite ebenfalls.

Die Lage der vermieteten Wohnung ist für die Höhe der Rendite ausschlaggebend. In Ballungsgebieten, Regionen mit hoher Bevölkerungsdichte und knappem Wohnraum, in Stadtzentren und gehobenen Vierteln liegen die Mieten höher als in ländlichen, abgeschiedenen oder strukturschwachen Regionen mit einem großen Anteil an Leerstand. Je höher die Mieteinnahmen, umso größer die Rendite.

Zustand und Ausstattung der vermieteten Wohnung spielen eine wichtige Rolle beim Kaufpreis als auch der Bewertung des Mietpreises. Ältere, wenig energieeffiziente Mietwohnungen, bei denen sich Renovierung und Instandhaltung auf das Notwendigste beschränken, sind beim Mietpreis niedriger anzusetzen, als dies bei optimal gedämmten, modernen, barrierefreien oder von Grund auf sanierten Wohnungen mit hohem Ausstattungskomfort der Fall ist. Erwirbt der Käufer eine ältere vermietete Wohnung zu einem günstigeren Preis und möchte diese renovieren oder modernisieren, so muss er diese Kosten mitfanzieren bzw. einplanen. Eine Umlage auf den Mietpreis ist nur im gesetzlichen Rahmen möglich.

Eine lohnende Rendite bezieht sich zudem auf die Vermietbarkeit der Wohnung generell. Findet der Wohnungseigentümer schnell einen neuen Mieter, wenn der alte kündigt oder ihm gekündigt werden muss? Jeder Monat Leerstand bedeutet keine Rendite, dennoch fallen Kosten für die Instandhaltung und Wartung an. Lage, Zielgruppe, Wohnungsknappheit oder Wohnungsüberschuss in der Region sind Parameter, die zur Einschätzung herangezogen werden können.

Die lukrative Lösung scheint auf der Hand zu liegen. Eine vermietete Wohnung kaufen, funktioniert am besten als Geldanlage mit interessanter Rendite, wenn die Wohnung eigenkapitalfinanziert wird, eine begehrte Lage hat, in einem sehr guten Zustand und jederzeit problemlos wiedervermietbar ist.

Auch mit einer Immobilienfinanzierung lässt sich in den Jahren der Darlehensrückzahlung schon eine kleine Rendite erzielen, wenn die Voraussetzungen stimmen. In Niedrigzinszeiten zahlt es sich aus „hoch und schnell“ statt „niedrig und lang“ zu finanzieren, um zügig schuldenfrei zu sein. Daher ist es wichtig, die richtige Finanzierung mit den optimalen Konditionen zu finden.

In jedem Fall sollte genügend Zeit für die Auswahl des Objekts zur Verfügung stehen. Genaue Orts- und Marktanalysen sind unverzichtbar, um die besten Rendite-Chancen zu kalkulieren. Dazu ist es sinnvoll, sich erfahrene Experten und Ratgeber mit ins Boot zu holen.


Wohnungsfinanzierung - Konditionen vergleichen
Ausschließlich mit Eigenkapital eine vermietete Wohnung zu kaufen, ist eher die Ausnahme als die Regel. Meist hat der Käufer dann ein stattliches Vermögen geerbt und will es gewinnorientiert und sicher investieren. Eine Immobilienfinanzierung, als Eigennutzer- oder Kapitalanlagefinanzierung, wird hingegen zum Erwerb einer Eigentumswohnung meist in Anspruch genommen. Hier bietet der Markt eine Reihe verschiedener Optionen, angefangen beim klassischen Hypothekendarlehen, über das Bauspardarlehen oder ein Versicherungsdarlehen bis hin zu speziellen Unterformen wie dem Forward-Darlehen. Wer die Wohnung ausschließlich zur Geldanlage nutzen möchte, sollte sich spezielle Angebote mit zugeschnittenen Konditionen einholen. Beratung ist hier das A und O, wenn die Rendite trotz Finanzierung blühen und gedeihen soll. Der Vergleich von verschiedenen Anbietern und deren Konditionen ist grundsätzlich angeraten.


Vermietete Wohnung kaufen und Miete erhöhen
Besteht bereits beim Erwerb der Wohnung ein Mietverhältnis, so wird dies vom Käufer so, wie es vertraglich festgelegt ist, mit allen Rechte und Pflichten übernommen. Hier gilt gemäß § 566 BGB „Kauf bricht nicht Miete“. Der Käufer als neuer Vermieter darf eine Mieterhöhung nicht beliebig und jederzeit durchführen. Hier sind gesetzliche Grundlagen und Formalitäten einzuhalten.

Im Mietrecht herrscht der Grundsatz, dass die Miethöhe zwischen Vermieter und Mieter einvernehmlich vereinbart werden darf. Mieterhöhungen, die Vermieter verlangen können, sind in den § 558/559 BGB (Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen) geregelt.

Der Vermieter kann die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die letzte Mieterhöhung mindestens zwölf Monate zurückliegt. Bei einem Eigentümerwechsel darf die Mieterhöhung frühestens 15 Monate nach der letzten Mieterhöhung in Kraft treten. Zudem muss die sogenannte Kappungsgrenze eingehalten werden. Das heißt, die Summe aller Mieterhöhungen der letzten drei Jahre darf 20% nicht übersteigen. In Regionen, für die per Rechtsverordnung der jeweiligen Landesregierung eine gefährdete Wohnraumversorgung festgestellt wurde, darf die Miete innerhalb von drei Jahren nur um 15% steigen.

Eine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen ist zulässig, wobei jährlich 8% der Modernisierungskosten auf die Mieter umgelegt werden dürfen. Wird ein Objekt mit mehreren vermieteten Wohnungen modernisiert, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Mietwohnungen zu verteilen. Was im Sinne des Gesetzes als Modernisierungsmaßnahmen, deren Kosten auf die Miete umgelegt werden dürfen zählt, ist genau definiert. Das sind energetische Modernisierungen sowie Maßnahmen zur Reduzierung des Wasserverbrauchs, zur Erhöhung des Gebrauchswertes der Wohnung, zur dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse, zur Schaffung von neuem Wohnraum und solche baulichen Veränderungen, die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (keine Erhaltungsmaßnahmen). Stellt die Umlage der Modernisierungskosten für den Mieter eine besondere Härte dar, die auch nach Abwägung der berechtigten Vermieter-Interessen nicht zu rechtfertigen ist, können Mieter gegen die Mieterhöhung Widerspruch einlegen.

Bei einer Erhöhung der Miete ist weiterhin ein bestimmter Ablauf einzuhalten. Der Vermieter muss dem Mieter die Mieterhöhung in Textform mitteilen, ausreichend begründen und ihn zur Zustimmung auffordern. Schon kleine Fehler und Nachlässigkeiten in diesem Schreiben können es unwirksam machen, weshalb Vermietern geraten wird, sich hier im Vorfeld über die korrekte Form zu informieren. Der Mieter hat zwei Monate Zeit, der Mieterhöhung zuzustimmen oder nichtzuzustimmen. Im Fall der Ablehnung kann der Vermieter versuchen, die Zustimmung per gerichtlicher Klage zu erwirken.

Eine Änderungskündigung, durch welche der bestehende Vertrag samt Konditionen durch einen neuen Vertrag mit geändertem Mietpreis ersetzt wird, ist nicht zulässig. Für eine Kündigung gleich welcher Art, muss ein berechtigtes Interesse des Vermieters vorliegen. Das trifft zu, wenn der Mieter seine Pflichten schuldhaft und nicht unerheblich verletzt hat, bei Eigenbedarf oder Unmöglichkeit der wirtschaftlichen Verwertung (§ 573 BGB).


Wegen Eigenbedarf kündigen
Wer eine vermietete Wohnung zur Eigennutzung kaufen möchte, kann gemäß § 573 Abs. 1 u. 2 Nr. 2 BGB dem bisherigen Mieter kündigen. Der neue Eigentümer, der mit Übernahme der Wohnung gleichzeitig Vermieter wird, muss dann Eigenbedarf anmelden. Das Gesetz sieht Eigenbedarf nicht nur für den Vermieter, sondern auch für dessen Familie oder Angehörige des Haushalts vor. Insofern macht es wiederum einen Unterschied, ob der neue Eigentümer selbst einziehen möchte oder z.B. Familienangehörigen die Wohnung zur Miete oder mietfrei überlässt. Soll an Familienangehörige vermietet werden, ist ein neuer Mietvertrag aufzusetzen. Eigenbedarf kann grundsätzlich erst angemeldet werden, wenn der neue Eigentümer der Wohnung in das Grundbuch eingetragen ist.

Was sich in der Theorie recht einfach anhört, kann sich in der Praxis allerdings doch schwieriger gestalten. Hier ist nämlich zu unterscheiden, ob es sich bei der vermieteten Wohnung vor Mietvertragsabschluss bereits um eine Eigentumswohnung gehandelt hat oder ob diese während der Mietzeit in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde. Handelte es sich bei Abschluss des Mietvertrages von Anfang an um eine Eigentumswohnung, so sind die gesetzlichen Kündigungsfristen bei Eigenbedarf einzuhalten.

Wurde eine reine Mietwohnung nach Beginn des Mietvertrages in eine Eigentumswohnung umgewandelt und diese dann veräußert, muss der Käufer eine Sperrzeit von drei Jahren plus Kündigungsfrist einhalten, bevor er eine Eigenbedarfskündigung aussprechen kann. Je nach Bundesland kann diese Sperrfrist auf bis zu zehn Jahre erweitert sein.

Dieser so genannte Umwandlungsfall muss drei Bedingungen erfüllen:

· Der Mieter wohnt in der Mietwohnung.

· Die Mietwohnung wird nach dem Einzug des Mieters in Wohneigentum übertragen.

· Das Wohneigentum (Eigentumswohnung) wird an Dritte veräußert.

Im Vorfeld sollte sich der Käufer daher unbedingt informieren, ob es sich schon vor der Vermietung um eine Eigentumswohnung gehandelt hat oder nicht.

Die Kündigungsfristen für die ordentliche Kündigung, aufgrund von Eigenbedarf, richten sich danach, wie lange der Mieter die Wohnung bewohnt hat. Bei weniger als 5 Jahren beträgt die Kündigungsfrist 3 Monate, bei 5-8 Jahren 6 Monate, bei mehr als 8 Jahren 9 Monate. Mietverträge, die vor 2001 abgeschlossen wurden, können Kündigungsfristen von mehr als 9 Monaten aufweisen. Sind diese vertraglich festgelegt, müssen sie auch eingehalten werden.

Eine Eigenbedarfskündigung ist nur dann wirksam, wenn der Eigenbedarf ausführlich und plausibel begründet wird, eine Vortäuschung kann zu Schadensersatzforderungen führen. Der Mieter hat das Recht, gegen die Eigenbedarfskündigung bis spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses Widerspruch einzulegen. Ein Widerspruchsgrund wäre beispielsweise, wenn der Auszug für den Mieter eine besondere Härte darstellen würde.


Finanzamt - Was ist steuerlich absetzbar?
Die Mieteinnahmen muss der neue Eigentümer bzw. Vermieter versteuern, andererseits kann er aber auch verschiedene Ausgaben im Zusammenhang mit der vermieteten Wohnung von der Steuer absetzen und sich so Geld vom Finanzamt zurückholen. Das fängt schon bei der Finanzierung der Wohnung an. In voller Höhe sind die Zinsen absetzbar, die Tilgung kann jedoch nicht geltend gemacht werden.

In direktem Zusammenhang mit der Wohnung können Nebenkosten, Versicherung, Möblierung, Kontoführungsgebühren, Büromaterial, Anwaltskosten und Fahrtkosten, die im Zusammenhang mit der vermieteten Wohnung entstehen, und Mitgliedsbeiträge für Mieterverbände von der Steuer abgezogen werden.

Schönheitsreparaturen, Renovierungsarbeiten, Sanierung, Modernisierung und Umbau sind als Ausgaben ebenfalls steuerlich geltend zu machen, wobei hier unterschieden wird in Erhaltungs- und Herstellungsaufwand. Je nach Art sind die Beträge im gleichen Jahr oder durch jährliche Abschreibungen steuermindernd anzusetzen. Akzeptiert werden vom Finanzamt Handwerker- oder Firmenrechnungen, Materialbelege und Nachweise über Eigenleistung. Wer Eigenleistung absetzen möchte, sollte sich im Vorhinein erkundigen, was genau darunter fällt und vom Finanzamt anerkannt wird.

Wird nach dem Auszug des Mieters ein neuer Mieter gesucht, so können auch die Ausgaben für einen Makler und die Anzeigenschaltung steuerlich geltend gemacht werden. Findet sich kein Mieter und steht die Wohnung daraufhin leer, so wirkt der Leerstand steuermindernd, wenn die Absicht der Vermietung definitiv bestanden hat. Das ist bei einer Kapitalanlage immer der Fall. Gleiches gilt für Mietausfälle.

Wer eine vermietete Wohnung kaufen möchte, um sie ausschließlich als Kapitalanlage zu nutzen, tut gut daran, sich mit den steuerlichen Hintergründen als Vermieter genauer zu befassen. Das kann jede Menge Steuern einsparen. Viele gute Tipps finden sich auf versierten Internetseiten zum Thema.


Sind Versicherungen nötig?
Grundsätzlich besteht keine Versicherungspflicht für die vermietete Wohnung bzw. den Vermieter. Die Gebäudeversicherung, die gegen Risiken wie Feuer, Leitungswasser, Sturm, Hagel und Blitzschlag absichert, wird in der Regel vom Hauseigentümer abgeschlossen und auf die Wohnungseigentümer bzw. Mieter umgelegt. Bei Eigentümergemeinschaften wird sie entsprechend gemeinsam getragen.

Versicherungen, die Wohnungsvermieter vorsorglich abschließen können, sind:

  • Hausratversicherung, wenn die Wohnung möbliert ist
  • Einbruchschutzversicherung
  • Glasbruchversicherung
  • Wohnungshaftpflichtversicherung
  • Rechtsschutzversicherung
  • Mietausfallversicherung

Über die Leistungen und Prämienmodelle der einzelnen Versicherungen sollten sich interessierte Vermieter bei mehreren Versicherungsunternehmen Angebote einholen und diese vergleichen.


Die eigene Mietwohnung kaufen
Wenn die eigene Mietwohnung verkauft werden soll, kann auch der Mieter zugreifen und sich Wohneigentum sichern. Er hat sogar automatisch ein Vorkaufsrecht, über das ihn der Vermieter in Kenntnis setzen muss, wenn die Mietwohnung während seiner Mietdauer in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde und erstmals an Dritte verkauft wird (§ 577 BGB).

Ausnahmen von diesem Vorkaufsrecht sind:

  • Verschenken der Wohnung durch den Eigentümer
  • Verkauf der Wohnung an Familienmitglieder oder Angehörige des Haushalts
  • Verkauf des gesamten Hauses, in der sich die Wohnung befindet

Die Vorteile des Kaufs der eigenen Mietwohnung liegen auf der Hand: Der Mieter ist mit der Wohnung bestens vertraut, sie liegt für ihn optimal, er kennt das Umfeld und die Leute und kann sich im Alter auf eine mietfreie Wohnung freuen, die ihm mehr von seiner Rente übrig lässt. Im Falle einer Finanzierung kommt die Eigennutzerfinanzierung zum Tragen, für die es maßgeschneiderte Konditionen gibt. Beim Kaufpreis können ebenfalls Vergünstigungen erwartet werden, da langjährige Mieter als geschätzte und bevorzugte Käufer gelten.