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| 14:09 Uhr

Altbauten
Diese Helfer sollte man sich unbedingt mit ins Boot holen

Vorher-Nachher-Effekt
Vorher-Nachher-Effekt FOTO: hanohiki - stock.adobe.com / hanohiki
"Alte Häuser" stecken oft voller Überraschungen der gar nicht angenehmen Sorte und bedürfen teilweise viel spezieller Professionalität, um auf ein modernes Level gebracht zu werden. Dabei sollte man sich definitiv von den richtigen Ansprechpartnern helfen lassen.

Wer sich einen Gebrauchtwagen von einem Privatanbieter anschaut und nicht selbst in der Materie firm ist, der nimmt meistens einen Bekannten mit, der aufgrund von Erfahrung und/oder Beruf genau weiß, auf welche Dinge er bei Durchsicht und Probefahrt achten muss. Bei Altbauten indes sind viele Menschen längst nicht so vorsichtig, kaufen oft zu übereilt und stehen dann hinterher vor einem Berg an Herausforderungen - obwohl es hier doch um so viel mehr Geld geht.

Doch selbst wenn die echten Probleme sich zurückhalten, passieren doch bei den notwendigen Sanierungsarbeiten noch Fehler durch falschen Umgang mit der alten Bausubstanz, werden oft auch zahllose Euro regelrecht verschenkt. Wer einen Altbau erwerben möchte oder das jüngst erst getan hat und all diese Knackpunkte gern vermeiden würde, sollte sich den folgenden Ratgeber gut durchlesen und beherzigen. Er zeigt, welche Helfer man wofür benötigt.

Makler

Um einen Altbau stilsicher zu sanieren und nicht nur auf Teufel-komm-raus zu erneuern, braucht es Expertise und einen Architekten oder Innenraumplaner.
Um einen Altbau stilsicher zu sanieren und nicht nur auf Teufel-komm-raus zu erneuern, braucht es Expertise und einen Architekten oder Innenraumplaner. FOTO: contrastwerkstatt - stock.adobe.com / fotolia.com © contraswerkstatt

Wer ein Haus erwerben möchte, kann das natürlich auf eigene Faust tun. Er kann Anzeigenblätter durchforsten, kann sich stundenlang auf einschlägigen Internetseiten aufhalten und sich durch die dortigen Angebote klicken. Das kann funktionieren und einem sein Traumhaus bescheren.

Viel öfter jedoch ist diese Vorgehensweise mit einem recht massiven Nachteil behaftet: Man hat als Privatmensch, der auch noch einem Job nachgeht, schlicht selten die nötige Zeit, um den gigantischen Markt der Gebrauchtimmobilien vollständig zu überblicken. Das gilt ganz besonders bei uns in der Lausitz, wo der Bestand an Altbauten überdurchschnittlich hoch ist.

Das kleine Häuschen aus den 30ern mit dem verwilderten Vorgarten, das man spätabends in einer Anzeige entdeckt und dessen Verkäufer man am nächsten Vormittag anrufen will, um einen Besichtigungstermin zu vereinbaren, kann einem mit etwas Pech schon vor der Nase weggeschnappt worden sein. Zumal, gerade bei exklusiveren Wünschen, immer auch das Risiko mitschwingt, auf eigene Faust gar nichts zu finden, weil es nie irgendwo öffentlich inseriert wird, sondern die Verkäufe nur von Profi zu Profi erfolgen.

Hier hilft nur ein Makler. Er ist nicht einfach nur jemand, der einem ein paar Häuser aus seinem Portfolio anbieten kann. Er ist viel mehr eine Art Immobilien-Privatdetektiv. Ihm gibt man seine Wünsche vor - Größe, Lage, Baustile - und er macht sich auf die Suche. Vollzeit. Und das wesentlich umfangreicher, als man es als Privatmensch könnte - weil Makler meist auch über sehr viel weiterreichende Beziehungen und Kontakte verfügen. Die Provision ist verhandelbar und gerade, wenn man nicht durch eine Erbschaft zufällig an einen passenden Altbau gelangt, ist das Geld für einen Makler gut angelegt.

Zumal diese Profis auch noch Dinge bedenken, die man als Privatmensch vielleicht gar nicht beachten würde. Stichwort Lage. Vielleicht ist eine Bestandsimmobilie irgendwo am Dorfrand nur deshalb jetzt noch so günstig, weil das Dorf durch Abwanderung gerade am aussterben ist. Vielleicht gibt es den alten Bauernhof nur deshalb zu einem solchen Schnäppchenpreis, weil die Gemeinde plant, gleich in der Nachbarschaft die neue kommunale Kläranlage zu errichten. Als privater Käufer erfährt man solche Dinge nicht unbedingt. Wohl aber wissen das Makler - meistens zumindest.

Gutachter

Makler haben meist natürlich durch ihren Beruf eine gewisse Expertise darin erlangt, ein Haus auf seine Schwachstellen hin taxieren zu können. Allerdings ist das weder ihre Hauptaufgabe, noch sollte man sich einzig auf ihre Meinung verlassen. Dazu sind ältere Immobilien durch die Bank weg einfach zu sehr Überraschungspakete, die durch Einzelumstände mehr oder weniger Arbeit beinhalten können.

Es beginnt schon mit der reinen Tatsache, dass Bestandsbau nicht gleich Bestandsbau ist. Der Fachmann spricht von sogenannten Baualtersstufen. Gemeint sind damit Epochen, in denen ein Haus errichtet wurde und die sich Einzelgebäude-übergreifend durch einige besondere Eigenheiten auszeichnen, ganz ähnlich wie bei Autos, Mode oder auch Kunst.

Kurz nach dem Zweiten Weltkrieg etwa, bis in die frühen 1960er, wurde (besonders bei uns im Osten) mit ziemlichem Material-Minimalismus gebaut, was heute zu mehr Sanieraufwand wegen der schlechten inhärenten Wärme- und Geräuschdämmung und oftmals durchhängenden Bauteilen (etwa Decken) führen kann.

Jede Baualtersstufe hat ihre eigenen Macken. Doch nur ein Gutachter kennt und erkennt sie. Allerdings nicht "irgendein" Baugutachter, denn viele in der Branche sind auf moderne Immobilien, auf Baupfusch und dergleichen spezialisiert. Hier sollte man direkt die Dachverbände BDSF bzw. DGUSV ansprechen, um einen Profi zu finden.

Dieser Mensch sollte sich das Objekt der Begierde, bevor man irgendwelche Verträge unterzeichnet, aufs Genaueste ansehen. Das kostet einen zwar Geld für ein Haus, das man mitunter gar nicht erwirbt. Aber auf dem niedrigsten Level gibt die Expertise des Fachmanns einem eine klassische ja/nein-Entscheidungshilfe für oder gegen den Kauf - was einem selbst im ungünstigsten Fall trotz der Kosten viel Geld sparen kann.

Gleichsam kann der Profi jedoch auch noch mehr. Er kann einem bei einer positiven Kaufentscheidung genau sagen, was zu tun ist, und zudem Fachleute nennen, die man mit der Arbeit beauftragen kann. Kurz: Der Gutachter ist der zentrale Dreh- und Angelpunkt sowohl des Altbaukaufs wie seiner Sanierung und sollte in jedem Fall hinzugezogen werden.

Schadstoffexperten/Baubiologen

Die Nachkriegsjahre bis zur Wende waren weder im Osten noch im Westen eine "baugesunde" Zeit. Vor allem deshalb, weil damals erstmalig in großem Maß Chemie auf Baustellen zum Einsatz kam. Das beginnt beim hochgiftigen Kohlenwasserstoff PCB, mit dem hölzerne Balken im Zwischendecken- und Dachbereich gegen Schädlingsbefall "geimpft" wurden.

Es erstreckt sich über das in der DDR bis 1990 benutzte Hylotox 59, über Faserholz- bzw. Pressspanplatten, in denen formaldehydhaltige Kleber stecken, bis hin zu den Schutzmitteln Xyladekor, Xyclamon. Und natürlich dem immer wieder verwendeten Asbest und natürlichen Schadstoffen, etwa Schimmel.

Tattsächlich muss man - zumindest theoretisch - davon ausgehen, dass jeder(!) Altbau in unserer Region, der zwischen Kriegsende und Wende errichtet wurde, auf irgendeine Weise durch (künstlich erzeugte) Giftstoffe kontaminiert wurde. Im Westen hat man das Problem vor allem bei den ersten Fertigbauten aus den 60ern und 70ern, die heute teilweise unbewohnbare Giftmülldeponien sind. Als Laie hat man außer seiner Nase keinerlei Anhaltspunkte, um Vorhandensein oder Abwesenheit solcher Gifte mit letzter Sicherheit festzustellen. Dann ist fachliche Hilfe in jedem Fall ratsam.

Oftmals kann bereits der Gutachter erste Anhaltspunkte geben - etwa dann, wenn das Objekt eines der genormten DDR-Einfamilienhäuser EW-58 oder -65 ist, sprich solche Belastungen wohlbekannt oder gut riechbar sind. Absolute Sicherheit kann jedoch nur ein Schadstoffexperte bzw. Baubiologe geben. Er misst, prüft und rät im Fall der Fälle auch zu Vorgehensweisen. Auch ihn sollte man im Idealfall noch vor einem Kauf auf das Gebäude ansetzen, zumindest aber unmittelbar danach, bevor man in die Planungsphase geht.

Übrigens: Auch wenn bei Vorkriegs-Altbauten zwar nicht in solchem Maß Chemie eingesetzt wurde, haben diese dennoch keinen Freibrief. Es ist immer auch möglich, dass nachträglich etwas verändert/saniert wurde. Dann kamen die Giftstoffe mit hoher Wahrscheinlichkeit dennoch zum Einsatz. Und selbst wenn das nicht der Fall wäre, kann sich unter Holzböden, in Zwischendecken usw. immer noch Schimmel, Hausschwamm und Co. gebildet haben.

Geldhilfen

Eine andere Form der Hilfe sind finanzielle Zuschüsse. Ein Altbau verursacht Kosten. In der Regel sind diese nach Abschluss aller Arbeiten zwar höchstens gleichhoch wie bei einem vergleichbaren Neubau. Doch günstig ist auch hier nichts. Zumal man immer bedenken muss, dass der Gesetzgeber bei tiefgreifenden Sanierungen ein deutliches Wörtchen mitzureden hat und einem, vor allem in Sachen Energetik, einige einzuhaltende (und in der Summe ziemlich teure) Vorschriften macht.

Klassisches Beispiel: Die vorgeschriebene nachzurüstende Dämmung der obersten Geschossdecke bzw. des Dachstuhls selbst. Das kann mit etwas Glück mit ein paar Rollen Isolierwolle abgetan sein, die auf dem Dachstuhl-Boden ausgelegt oder zwischen die Sparren geklemmt werden. Ebenso kann es jedoch auch sein, dass das Dach dieses Zusatzgewicht statisch nicht aushält. Dann wird aus der Dämmpflicht mit Pech eine Pflicht, das gesamte Dach zu erneuern.

Ähnlich an der Fassade: Den alten Putz zu entfernen und durch neuen zu ersetzen gibt es 2018 nicht mehr. Wenn das geplant ist, muss die Wand auch zusätzlich gedämmt werden - abermals einige tausend Euro mehr auf der Rechnung.

An diesem Punkt kommt die KfW ins Spiel, die Kreditanstalt für Wiederaufbau. Sie hat zahlreiche Programme, mit denen energieeffizientes Sanieren bezuschusst und/oder mit zinsgünstigen Krediten unterstützt wird. Ferner stehen auf dem Angebotszettel auch noch viele weiterreichende Maßnahmen zur Unterstützung, die Einbruchschutz ebenso beinhalten wie altersgerechtes Umbauen, Baubegleitung und damit sogar in den Bereich Digitales bzw. Smart Home hinüberreichen.

Summa Summarum ein sehr umfangreiches Paket, das an vielen Stellen des Altbaus entweder einige schöne Euros kostenlos bezuschusst oder zumindest günstigere Kredite vermittelt - ohne sonstige Pflichten, die man dadurch eingehen würde.

Tipp: Bevor man einen großen Bankkredit aufnimmt, mit dem man den Hauskauf und die Sanierung stemmen möchte, sollte man beim Kreditinstitut lieber nur den Kauf-Kredit nehmen und sich lediglich die Option auf eine spätere Aufstockung vorbehalten. Mit dem, was Gutachter und die noch zu nennenden Fachleute raten, wendet man sich dann an die KfW. Das ist selbst in der heutigen Niedrigzinslandschaft oftmals die günstigere, niemals jedoch teurere Alternative.

Statiker

Wie bereits weiter oben erwähnt, gab es Baujahrgänge, bei denen wurde ziemlich am Material gespart. Ferner natürlich ist es auch möglich, dass der berühmte Zahn der Zeit einem Baustoff ziemlich zugesetzt hat. Beides sind keine guten Aussichten, wenn es darum geht, Gewichte zu tragen.

Natürlich gibt es den "Super-GAU". Das wäre dann gegeben, wenn Zwischendecken oder Dachstühle durch Alter oder sonstige Einwirkungen so morsch sind, dass sie keinerlei Tragfähigkeit mehr besitzen. Dafür braucht man allerdings keinen eigenen Spezialisten, solche Dinge würde der Gutachter direkt entdecken und darauf hinweisen.

Viel mehr geht es um andere Dinge. Da wäre zum Beispiel die Tatsache, dass heutiges Leben in einem Gebäude sehr viel mehr Gegenstände umfasst. Soll bedeuten, pro Quadratmeter Raumfläche muss ein Boden heutzutage viel mehr Gewicht tragen als zu seinen besten Zeiten - als das Material zudem auch noch brandneu war; das müssen keine zentnerschweren Öfen oder XXL-Badewannen sein, die bei der Sanierung eingebaut werden.

Es reichen viel kleinere Dinge. Etwa eine schwere Couch, eine umfangreiche Küchenzeile, proppenvolle Kleiderschränke. Vielleicht sollen auch Türen verbreitert, Fenster erhöht, vielleicht das Dach mit anderen Materialien neu eingedeckt werden. Kurzum: Die Eigenfähigkeit des Hauses, die vorhandenen Lasten und Belastungen zu tragen, kann durch unzählige Arbeiten bei der Sanierung beeinträchtigt werden.

All diese Punkte sollte man mit einem Statiker durchsprechen. Er ist der Ansprechpartner für alles, was unter den Oberbegriff "Lasten am und im Bau" fällt. Zudem sind seine statischen Berechnungen vielfach sogar für die Beantragung einer Baugenehmigung erforderlich - das könnte schon dann der Fall sein, wenn man irgendwo eine Tür einziehen will. Vor allem aber gibt einem der Statiker Sicherheit. Was er berechnet und freigibt, dafür ist er verantwortlich. Das ist besser, als auf gut Glück nachträglich eine Öffnung in eine Wand zu stemmen um dann festzustellen, dass man gerade eine tragende Wand demoliert hat und das Haus nun einsturzgefährdet ist.

Architekten

An dem Tag, an dem der Statiker zum ersten Mal den Altbau betritt, sollte er idealerweise zeitgleich mit dem Architekten eintreffen. Denn Architekten und Statiker sind sozusagen ein Team. Einfach formuliert: Der eine plant, der andere berechnet, wie und womit man das in die Praxis umsetzen kann.

Nun gibt es in Deutschland sehr viele Architekten. Insgesamt sind es mehrere zehntausend im ganzen Land; allein in Brandenburg und Sachsen finden sich 4.302 - und das sind nur diejenigen, die in der Kammer organisiert sind. Alle davon haben zwar einen hohen Fähigkeitsstandard. Doch längst nicht jeder ist auf die besonderen Anforderungen bei Altbauten spezialisiert.

Es fängt bei den Materialien an und endet noch längst nicht beim Design. Natürlich könnte man prinzipiell jeden Architekten beauftragen, Pläne zu erstellen, welche dem Altbau einen sanierten Charakter geben. Doch nur echte Altbauprofis würden das schaffen, ohne den gewissen Charakter des jahrzehntealten Gebäudes zu beeinträchtigen.

Ein schlechter Architekt kann aus einem Altbau einfach nur ein neu wirkendes Gebäude machen. Ein guter, spezialisierter Architekt hingegen sorgt dafür, dass an dem Gebäude alles zusammenspielt wie ein Orchester. Dass "alt" nicht "altertümlich" wirkt und "neu" nicht "neumodisch" und fehl am Platz. Dieser Spezialist hat das richtige Händchen, um einen Altbau im besten Sinne in die heutige Zeit zu transferieren, ohne dass dabei der Charme der Jahrzehnte verlorengeht.

Und dieser Rat gilt umso mehr, je älter das Gebäude ist. Spätestens wenn das Haus vor dem Krieg errichtet wurde, sollten nur anerkannte Altbauprofis den Zeichenstift ansetzen dürfen. Keine Sorge, von den Kosten her macht das keinen Unterschied; alle Architekten müssen ihre Arbeiten nach der gleichen Honorarordnung abrechnen (aktuelle Fassung von 2013). Es kann nur sein, dass man ein wenig länger suchen muss, bis man jemanden gefunden hat, der eine Vision hat - und nicht nur einen schnöden Altbau sieht.

Handwerker

Was würde wohl passieren, wenn man mit einem der Meisterwerke ostdeutscher Autobauerkunst, einem DKW F8 aus den späten 1930ern, heute bei einer modernen Audi-Werkstatt (letztendlich dem Rechtsnachfolger von DKW) vorführe, um an dem Wagen eine Inspektion durchführen zu lassen? Die nach modernen Gesichtspunkten ausgebildeten und ebensolche Fahrzeuge gewohnten Mechaniker (oder besser Mechatroniker) wären wohl zurecht überfordert, könnten nicht mit Routine an die Sache herangehen und würden wohl auch einiges vergessen, was zum Inspektionsplan dieses Oldtimers gehört.

Wer das versteht, kann die Problematik auch auf den Altbau übertragen. Natürlich gibt es hier Dinge, ebenso wie in dem Auto-Beispiel, die sich nicht geändert haben. Steckdosen und Leitungen werden immer noch auf die gleiche Weise verlegt. Auch bei der Wasserversorgung hat sich prinzipiell nicht viel getan.

Allerdings ist es, gerade im Bereich des Mauerwerks, der Tragwerke usw. ebenso eine Tatsache, dass sich hier ein Altbau signifikant von einem modernen Haus unterscheidet. Und das braucht ebensolche Altbau-Profis, wie es der Architekt ist. Nicht bei jedem Haus und vielleicht auch nur bei bestimmten Arbeiten. Aber vielleicht gibt es Fachwerk, feinste Stuck-Verzierungen im Innen- und/oder Außenbereich. Vielleicht hölzerne Schnitzarbeiten oder Intarsien. All diese Dinge können von, moderne Gebäude gewohnten, Handwerken nicht so routiniert durchgeführt werden - mitunter schon deshalb, weil sie damit im Neubau-Alltag nie in Kontakt kommen.

Hier ist der Architekt der Ansprechpartner. Weiß, welche Tischler in der Region den geschnitzten Türstock retten können, welcher Dachdecker ein historisch geformtes Schieferdach reparieren kann. Und auf seinen Rat sollte man hören. Denn selbst der beste Plan funktioniert nicht, wenn er nicht von Experten umgesetzt wird.

Fazit

Ein Altbau braucht zwar nicht ein solches Heer von Spezialisten wie ein neu zu errichtendes Gebäude. Allerdings zu glauben, dass die Sache auch ganz in Eigenregie vonstattengehen kann, wäre ähnlich falsch, als würde man als totaler Laie einen reichlich zweifelhaft aussehenden Oldtimer erwerben. Denn das ist letzten Endes jeder Altbau: Ein Gebäude, das viele Jahre Bewohner beherbergte, von denen man nicht weiß, wie schonend sie mit dem Objekt umgingen. Vor allem, das daraus und darüber hinaus entstehen kann, können einen nur Profis bewahren.