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Gewerbeimmobilien in der Lausitz
Orientierungshilfe im freien Mietmarkt

Auf dem Cottbuser Altmarkt ist viel los. Neben dem Stadtfest finden hier auch regelmäßig verschiedene Märkte statt.
Auf dem Cottbuser Altmarkt ist viel los. Neben dem Stadtfest finden hier auch regelmäßig verschiedene Märkte statt. FOTO: Michael Helbig/mih1
Cottbus. Die IHK hat die Übersicht über Gewerbemieten in Südbrandenburg. Die Nachfrage nach dem Service ist groß. Von Beate Möschl

Auf dem Gewerbeimmobilienmarkt in Südbrandenburg wird immer stärker marktbewusst differenziert. Mondpreise lassen sich hier vielleicht nicht vermuten, ausgeschlossen aber sind sie nicht, denn Gewerbemieten sind in Deutschland grundsätzlich frei verhandelbar. Es gibt keine rechtsverbindlichen Vorgaben zur Mietpreishöhe. Umso hilfreicher kann ein Gewerbemieten-Preisspiegel als Orientierung sein. Die Industrie- und Handelskammer (IHK) Cottbus hat die neuesten Daten für Südbrandenburg ins Netz gestellt. Vor circa 20 Jahren gehörte sie mit der in Gemeinschaftsarbeit mit Gutachtern, öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, der Immobilienbranche, Banken und Mietern erstellten Übersicht über tatsächlich gezahlte Gewerbemieten in der Region zu den Vorreitern.

„Wir sehen an der Resonanz, dass es ein unheimliches Interesse an unserem Gewerbemieten-Service gibt“, sagt Katrin Erb, Leiterin Standortpolitik der IHK Cottbus, erfreut. „Es gibt jede Woche Nachfragen dazu. Aus allen Bereichen des Immobilienmarktes, von Vermietern, gewerblichen Mietern oder Gutachtern. Auch ­Wirtschaftsfördergesellschaften fragen nach, sogar Finanzämter, die den Markt einschätzen wollen.“

Seit Ende Oktober stehen die aktuellen Gewerbemietendaten 2017 für Südbrandenburg im Netz. „Einen einheitlichen Trend gibt es nicht. Die Entwicklung ist von Stadt zu Stadt und abhängig von der Gewerbemietenart sehr verschieden. Die Unterschiede zwischen Produktion, Laden, Gaststätte und Büro sind immer groß“, sagt Katrin Erb. Das Marktbewusstsein sei ausgeprägt spürbar. „Das heißt, je größer das Objekt und je schlechter die Lage und der Nutzwert sind, desto niedriger ist der Mietzins und umgekehrt. Nachgefragte Standorte werden immer attraktiver, und das spiegelt sich in den Gewerbemieten wider.“

Für die RUNDSCHAU-Leser hat die Fachfrau die regional unterschiedliche Entwicklung anhand von Beispielen herausgelesen:

Finsterwalde (Elbe-Elster): Hier gibt es eine positive Entwicklung, und der folgen die Gewerbemieten. Reichte die marktübliche Mietpreisspanne für kleine Ladengeschäfte (unter 80 Quadratmeter) in 1a-Lage im Jahr 2010 noch von fünf bis zehn Euro, sind heute acht bis 15 Euro pro Quadratmeter Ladenfläche erzielbar. „Das ist deutlich mehr“, sagt Erb. „Für uns ist das nicht überraschend, denn Finsterwalde verfügt über eine der attraktivsten Innenstädte im Landkreis Elbe-Elster.“ In Herzberg haben sich dagegen, ungeachtet der Kreisstadtfunktion, die Gewerbemieten nicht so entwickelt.

Lübben (Dahme-Spreewald): In der Kreisstadt mitten im Spreewald sind die Gewerbemieten insgesamt stabil, mit einer Ausnahme: „Im Bereich Gastronomie gibt es eine positive Entwicklung. Hier spiegelt sich die große Beliebtheit des Spreewaldes als Tourismusdestination wider. Sowohl bei kleinen als auch bei großen Gaststätten scheint die Nachfrage angezogen zu haben. Die Mieten folgen diesem Trend, sie steigen“, sagt Erb. Das sei kein Einzelfall. „Die Tourismuswirtschaft hat im Verein mit der Gastronomie in speziellen Lagen zu einem konsolidierten und teils steigenden Mietniveau geführt.“ Das sei auch in Cottbus zu beobachten.

Lübbenau und Senftenberg (Oberspreewald-Lausitz): Für die Spreewaldstadt Lübbenau hätte die IHK eine ähnliche Entwicklung erwartet wie in Lübben. Allerdings kann sie diesmal nicht mit detaillierten Mietpreisspannen für gastronomische Einrichtungen aufwarten. „Aus Lübbenau haben sich, anders als aus anderen Städten, einfach zu wenige Vermieter und Mieter von gastronomischen Einrichtungen an unserer Umfrage beteiligt“, erklärt die Fachfrau und sagt: „Wenn der Immobilienmarkt zurückhaltend ist mit der Datenübermittlung, können wir den Markt nicht abbilden.“ Ausreichende Daten gibt es aber beispielsweise für Läden und Büros. Die sind in Lübbenau günstiger zu haben, aber die Nachfrage von produzierendem Gewerbe ist offensichtlich stabil. Der Trend gilt Erb zufolge auch für Läden, Büros und produzierendes Gewerbe in Senftenberg.

Spremberg (Spree-Neiße): „Dort scheint die Nachfrage nach gastronomischen Einrichtungen ebenfalls angezogen zu sein, die Mieten haben sich entwickelt“, sagt Katrin Erb und fügt an: „Aber Spremberg ist auch ein Industriestandort. Das merkt man. An der Entwicklung der Gewerbemieten für produzierendes Gewerbe und Lagerflächen lässt sich ablesen, dass es eine steigende Nachfrage gibt und Spremberg seinem Ruf als Industriestadt gerecht wird.“

Cottbus: „Die Stadt Cottbus profitiert davon, dass es viele Akteure auf dem Immobilienmarkt gibt. Und Cottbus ist Oberzentrum. Das spiegelt sich auch in den Gewerbemieten wider. Nirgendwo in der Region werden so hohe Mieten erzielt bei Ladengeschäften, Büros, Gaststätten, produzierendem Gewerbe und Freiflächen.“ Jeder Teilmarkt  und jede Kategorie nehme jedoch eine eigene Entwicklung und müsse für sich betrachtet werden, betont Katrin Erb und macht das an zwei Beispielen deutlich: Größere Ladenflächen (mehr als 80 Quadratmeter) haben seit 2010 eine positive Entwicklung genommen. 2010 bewegte sich der Mietpreis in dieser Größenklasse zwischen neun und 20 Euro je Quadratmeter Ladenfläche. 2017 reicht die obere Preisspanne bis 24 Euro. „Bei kleineren Läden ist diese Entwicklung nicht so konkret ablesbar.“

Auch bei Gaststätten habe es eine durchaus positive Entwicklung gegeben. „Für größere Einrichtungen mit mehr als 80 Quadratmetern Fläche wurde 2010 eine Mietpreisspanne von 5,50 bis 7,50 Euro pro Quadratmeter gemeldet. Mittlerweile sind wir bei sieben bis 17 Euro angekommen“, erläutert die Kammerexpertin.

Auch kleinere Objekte werden mit deutlich höheren Mieten aufgerufen als noch vor sieben Jahren, aber da ist es nicht so markant“, resümiert Katrin Erb.

Der Mietspiegel zeigt, was ­marktüblich ist im Oberzentrum Cottbus und in den Mittelzentren Südbrandenburgs. Daraus lassen sich Ableitungen für kleinere Bereiche ziehen. „Die Übersicht ist Ergebnis einer über viele Jahre gepflegten Zusammenarbeit mit Gutachtern, Sachverständigen, Verbandsvertretern der Immobilienwirtschaft, Vermietern und Mietern, die wissen, dass wir verantwortungsbewusst mit den Daten umgehen. Es gibt keine Pflicht zur Auskunft über Gewerbemieten“, so Katrin Erb.