Wenn die Kommune beschließt, Straßen auszubauen, sind Anlieger und Grundstückseigentümer dran. Laut Gesetz müssen sie sich an den Baukosten beteiligen. Der Immobilienmarkt in der Lausitz belohnt sie dafür nicht. Die erhoffte Wertsteigerung der Grundstücke bleibt meist aus.

Knapp 10 000 Euro hat Anrainerin Brigitte M. für den Ausbau der Anliegerstraße in ihrem Forster Ortsteil (Spree-Neiße) bezahlt. Jetzt haben Anlieger, Müllabfuhr, Straßenreinigung und Winterdienst zwar bessere Fahrt, doch ist nun auch ihr Grundstück automatisch 10 000 Euro mehr wert? Die RUNDSCHAU fragte nach bei Dr. Hannes Tischer in Cottbus.

Der von der Industrie- und Handelskammer Cottbus öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten für Grundstücke und Gebäude sagt: „Das funktioniert so einfach nicht.“ Natürlich sei es für Anlieger und Grundstücksnutzer von Vorteil, wenn sie eine ordentliche Zuwegung zu ihren Grundstücken haben. Aber die weit verbreitete Erwartung, die damit verbundenen Kosten einfach auf den Quadratmeter Grundstücksfläche umlegen zu können und damit mehr Kasse machen zu können bei einem Verkauf, geht in der Lausitz oft nicht auf.

Es sei denn, es handelt sich um gute Lagen zum Beispiel im Stadtgebiet von Cottbus oder in der Spreewaldgemeinde Burg (Spree-Neiße) oder am Ilse-See-Hafen mit Blick aufs Wasser in Großräschen oder in Leipe im schönen Spreewald (Oberspreewald-Lausitz). „Das sind die Highlights, die wenigen Regionen in Südbrandenburg, in denen sich die Grundstückspreise nach oben bewegen. Das belegt die Entwicklung der tatsächlich gezahlten Kaufpreise in der Region in den zurückliegenden Jahren.“ Die Preisbildung hängt von vielen Faktoren ab, nie von einer einzelnen messbaren Kennziffer, so der Gutachter. „Der Immobilienmarkt ist keine monokausale Größe, die von nur einer einzelnen messbaren Kennziffer beeinflusst wird. Da spielen viele Faktoren eine Rolle.“ Der Straßenausbau sei selten allein maßgeblich. Das Risiko, dass der Eigentümer auf den Kosten sitzen bleibt, sei groß.

Der Ausbau und Zustand von Straßen könne in einem bestimmten Umfang wertsteigernd wirken, aber auch gar keine Wirkung haben, den Grundstückspreis einfach stagnieren lassen. Im schlechtesten Fall kann der Wert des Grundstücks sogar sinken. „Alles ist möglich.“ Dazu komme das allgemeine Marktverhalten, „bei dem sich die Preise heute nicht mehr so stark differenzieren zwischen gut erschlossen und schlecht erschlossen, weil das Preisniveau allgemein niedrig ist“, so der Sachverständige. Hannes Tischer nennt drei Gründe, warum auch ein Straßenausbau nicht automatisch zur Wertsteigerung von Grundstücken führt:

Der Markt entscheidet: Wo es keine Nachfrage gibt, gibt es auch keine Wertsteigerungen.

Nachfrage bestimmt den Preis: Nachfrage entsteht immer dort, wo Wirtschaft, Kultur, Bildung, Sport, Freizeit und Tourismus florieren, wo die Infrastruktur stimmt und auch die medizinische Versorgung.

 Investition muss sich rechnen: „Das gilt wie für jede Investition natürlich auch beim Kauf von Immobilien.“ Das Problem sei, das Risiko abzuschätzen, sagt Tischer und macht das an einem Lausitzer Beispiel deutlich, dem künftigen Cottbuser Ostsee: Einige waren clever und haben schon frühzeitig Bauland gekauft. Preiswert. Inzwischen stehen Eigenheime drauf. Werden sich hier Erwartungen auf deutlich im Wert steigende Grundstücke erfüllen? „Sicherlich. Irgendwann. Wenn sie ein Grundstück mit Blick übers Wasser haben und eine entsprechende Nachfrage. Aber es dauert, bis der See voll ist. Wenn sie die Jahre des Wartens berücksichtigen, haben sie am Ende im Vergleich mit einer anderen Kapitalanlage möglicherweise trotzdem nichts gewonnen“, macht der Gutachter klar, was mit Risikoabschätzung gemeint ist. Würde sich der Grundstückswert rein fiktiv von 25 Euro pro Quadratmeter erschlossenes Bauland auf 30 Euro pro Quadratmeter erhöhen, wäre es kein gutes Geschäft. „Aber“, sagt Tischer, „wir wissen ja nicht was kommt.“ Der Gutachter ist überzeugt: „Sobald man das Wasser des künftigen Ostsees sieht, wird es auch einen Kauf-Ruck geben. Die Frage ist, in welchem Umfang die Nachfrage sich ausweitet, auf welche Bereiche sie sich dann konzentriert, und wie es um das Baulandangebot bestellt ist. „Bei nur wenigen vorhandenen Baulandflächen gehen in begehrten Lagen die Preise stärker hoch als bei großem Angebot im Umfang von beispielsweise 100 000 Quadratmetern.“