Günstiger Zeitpunkt

„Bei einer Festschreibungsfrist von zehn Jahren liegt der Bestsatz der Ing-DIBA beispielsweise derzeit bei 3,04 Prozent effektiv, bei einer Festschreibung von fünf Jahren sogar bei 2,43 Prozent“, erklärt Finanzierungsexperte Ingo Bohg vom unabhängigen Verbraucherportal toptarif.de (www.toptarif.de). „Für den Kauf einer Immobilie ist der Zeitpunkt sehr günstig: Einerseits sind die Zinsen so niedrig wie lange nicht mehr, andererseits ist der Kauf einer Immobilie in Deutschland eine sichere Anlage.“ So sind die Preise für selbst genutztes Wohneigentum nach Angaben des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (vdp) im zweiten Quartal 2010 um 1,1 Prozent gegenüber dem Vorquartal gestiegen und befinden sich weiter im Aufwärtstrend.

Nicht voreilig handeln

„Auch im Anbetracht der im nächsten Jahr vielerorts steigenden Grunderwerbssteuer sollten Immobilienkäufer genau kalkulieren, aber keine voreiligen Entscheidungen treffen“, erklärt Ingo Bohg und zeigt auf: „Baufinanzierungsangebote unterscheiden sich stark je nach Objekt, Umfang und persönlicher Situation. Daher ist es finanziell von Vorteil, alle verfügbaren Möglichkeiten genau zu vergleichen.“ Denn der „kleine“ Unterschied könne sich in einigen Jahren auf Tausende Euro hochsummieren. So macht ein Zinsunterschied von einem Prozent bei einer Laufzeit von zwölf Jahren einen 150 000-Euro Kredit um 18 000 Euro teurer. Deshalb sei eine gute Beratung äußerst wichtig. pm/gzn

Effektiver Jahreszins: Er berücksichtigt alle zusätzlichen Kosten, wie die Bearbeitungsgebühren und eventuell andere anfallende Gebühren.

Anfängliche Tilgung: Baufinanzierungen sind in der Regel Annuitätendarlehen, die durch gleichbleibende Ratenzahlungen getilgt werden. Je niedriger die anfängliche Tilgung ist, desto länger dauert die Rückzahlung. Da die Restschuld kontinuierlich geringer wird, sinken auch die Zinsen innerhalb der Rate. Dadurch steigt der Anteil der Tilgung an der Rate. Hat man eine niedrige anfängliche Tilgung von etwa einem Prozent gewählt, sinkt der Anteil der Zinsen nur sehr langsam. Wählt man eine anfängliche Tilgung von einem Prozent bei einer Kreditsumme von 200 000 Euro, so zahlt man bei einem Festzins von sechs Prozent 32 Jahre lang ab. Bei zwei Prozent ist das Darlehen schon in 23 Jahren abbezahlt.

Sondertilgung: Neben der monatlichen Ratenzahlung kann der Kreditnehmer eine zusätzliche Tilgung vereinbaren, um schneller schuldenfrei zu werden. Zumeist wird eine Sondertilgungsoption zu einem bestimmten jährlichen Termin angeboten. Oft wird für diese Zusatzleistung eine Gebühr fällig. Mittlerweile gibt es auch zahlreiche Kreditgeber, die eine Sondertilgung bis zu einer bestimmten Höhe ohne Zusatzkosten erlauben – in der Regel bis fünf oder zehn Prozent der Kreditsumme.

Zinsbindung: Dabei wird für einen bestimmten Zeitraum ein Festzins festgeschrieben. Es sind Sollzinsbindungen von fünf, zehn, 15 oder mehr Jahren üblich. Für eine Planungssicherheit müsste die Sollzinsbindung während der gesamten Laufzeit gelten. Hierzu sollten die genauen Kosten kalkuliert werden, denn Festschreibung verteuert in der Regel den Kredit.

Läuft wiederum die Sollzinsbindung nach einigen Jahren ab, ist zumeist eine Restschuld vorhanden, die eine Anschlussfinanzierung braucht. In einer Niedrigzinsphase sollten sich Immobilienkäufer daher die heute günstigen Zinsen für so lange wie möglich sichern.

Forward-Darlehen: Es ist eine gute Möglichkeit einer günstigen Anschlussfinanzierung. Wenn die Zinsbindungsfrist bald ausläuft, kann man sich schon die heute günstigen Zinsen sichern. Ein solches Darlehen kann maximal 36 Monate vor Ende der Frist mit einer Zinsbindung von fünf oder zehn Jahren abgeschlossen werden.

Eigenkapital: Je mehr vorhanden ist, desto geringer fallen die monatlichen Belastungen aus. Auch senkt Eigenkapital das Risiko für die Bank und ermöglicht mitunter eine günstigere Finanzierung. Dennoch sind auch 100-Prozent-Finanzierungen ohne Eigenkapital möglich. Immobilienkäufer sollten mindestens in der Lage sein, die durch den Kauf der Immobilie entstehenden Kosten (Grunderwerbssteuer, Notarkosten, Maklercourtage) aus Eigenmitteln zu decken, die etwa fünf bis 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen. pm/gzn